特色小镇案例解析：绿城如心小镇-k8凯发天生赢家一触即发人生
如心小镇位于舟山长峙岛，是绿城宋卫平钦点特色小镇项目，屡闻其名，了解到小镇运营的一些情况，颇有启发，今天作为案例呈现出来，作为生活小镇的典范，供参考。
基本概况
如心小镇位于舟山长峙岛，虽有普陀山每年上千万旅游人群，但对本项目影响甚微。长峙岛项目06年开发之初，在当地居民眼中，该岛是穷和荒蛮之地，主要以盐场为主，与主岛隔离，经过十年的开发，俨然成为舟山眼中的富人区。
项目总占地面积6000亩，总建筑体量约有240万㎡，属于大盘开发，其产品体系主要包括住宅、商业、酒店、办公等，其中配套教育配套、养老配套、生活商业配套。大盘开发的所有配套要素均有配置。
开发历程
大盘开发是动态的过程，尤其是在城市近郊大盘，随着城市生长以及人口的增加其定位也在不断的变化，从如心小镇定位变化过程可以窥见一斑。项目首期开盘在2010年。2014-2015年的定位"国际养老小镇"、2016年定位"生活小镇"、2017年定位"教育小镇"、2018年定位"学乐小镇"等后，2019年绿城小镇集团将长峙岛定位为"如心小镇"（由宋卫平亲自定位生活小镇）。
从中可以看到对于项目发展过程中的不断认识，好在这十年过程中市场不断向好，假如市场没有步入向上通道，对于舟山这样三四线城市的郊区大盘，其后续发展难以想象。
从项目开发历程可以看出，根据客户以及相关企业能导入的资源，项目主题也是随着资源和客群在不断的变化。这也是对于大盘开发来说，尤其是以城市近郊大盘，更应该注意相关的变化。
随着项目在2017年和2018年遭遇去化困难，开始增加生活配套。
规划特色
如心小镇总规划人口约6万人，包括4万项目人口、0.5万原住民和1.5万海洋大学师生，项目开发以居住为主，配以商业、教育、文化、医疗、酒店、办公、休闲娱乐等设施，通过南北的“海-海”和东西的“ 山-山”，形成“一心（商务中心区）、两区（东西居住区）、三片（体育公园休闲片区、海洋大学片区、特色农貌片区）”的格局。
规划之初体育公园定位为高尔夫球场，后续由于政策原因，更改为体育公园。
配套特色
商业配套体系：
1个小镇中心商业（5.3万㎡） 2个邻里中心（1.5万㎡）
1个小镇中心商业：如心广场商业街（3.5万㎡） 香樟湖广场步行街（1.8万㎡）
★ 如心广场商业街（实际经营面积1万㎡）是小镇主要核心商业街，全部持有，如下图：
位于连接主岛大桥方向，建筑形态是三层商业构成，1层商业经营外，2、3层以loft形式全部去化完成。
一层生活配套业态由餐饮 生活服务 儿童娱乐 休闲服务构成，其中舟山本地知名超市凯虹城市超市、引入舟山首家巧虎童玩中心、以及保利影院等知名业态。其中影院和童玩中心采用招商模式是联合运营。
★ 香樟湖广场步行街（1.8万㎡）如下图：
主要有独栋商业构成，在开发之处，主要以销售为主，在销售部分的情况，后续由于存在经营困难，开始持有，如心小镇后续也开始调整商业开发模式，由过去销售模式转换为现在持有经营模式。
★ 如心西街 如心东街（面积各8000㎡左右），邻里中心定位，其业态主要以生活配套服务、餐饮为主。目前还处于建设和招商阶段。
康养配套：颐乐学院（4700㎡） 医院（目前已经开建）
颐乐学院提倡“学院式养老”，以学校形式组织各类活动，提供课程体系以及相关基础健康服务。其实就是一种老年人的社交空间，在活动中解决好身体健康问题。
文旅配套：目前长峙岛已经申请为3a景区。没有引擎类文旅配套，文旅配套由体育公园 香樟湖以及步行街构成。香樟湖如下图：
运营特色
商业运营：
小镇商业以服务住宅整盘销售为主，故招商逻辑和运营逻辑和普通商业完全不同。
招商逻辑：
装修风格有格调精致第一位，租金是其次，业主方甚至贴设计费给商户做室内装修。主力店装修风格也必须满足业主提出的要求。这也是如心小镇所有商业都呈现比较完美的形态原因。
运营逻辑：
以服务客户（消费客户和业主）为第一要务，根据消费者满意度以及消费券（每年会拿出销售额的1%作为消费券发放给客户，刺激来此消费增加销售机会）金额多少进行排名，排名前三商户，第二年减租金，这一个动作大大推动商户的服务意识。同时也鼓励商户推荐住宅项目，促进成交。
客户运营：
固定三大节日：元宵节、邻里节、音乐节，形成运营的独特标签，每年都会吸引大量的本地人和旅游人群来此，增加项目的知名度。
邻里节中的亲子运动会
总结：目前各类文旅大盘都非常重视客户的运营，但唯独对于前期商业配套运营有所忽略，如心小镇的商业运营经验是值得借鉴。
项目总结
判断一个大盘特点，主要看其客群构成，其中购房客群、居住客群以及消费客群这三部分人群主要有哪些人构成，方能判断其项目属性以及项目定位。如心小镇购房客群70%有舟山本地人构成，居住客群和购房客群相同，消费人群主要有居住人群、海洋大学学生以及舟山其他区域人群构成。三大类客群重合度高，如心小镇最后定位回归生活小镇实至名归，这也是项目成功关键点，确保其商业定位准确，为其后续运营成功奠定基础。
舟山绿城的如心小镇的商业以本地岛居客群和居住客群为核心，构建了商业客群反哺住宅销售的模式，通过住宅向商业发放消费卷等形式，让商家有利可图，让小镇有商业经营的氛围。
定位核心点：以商业消费客群带动项目的地产销售。
邻里节中的亲子运动会
绿城如心小镇商业中心按照 “一心两区”的规划设计，涵盖已建设完成并开始运营的小镇中心约5.3万方商业体，以及建设中的如心西街和规划中的如心东街。
小镇中心由如心广场和香樟湖广场组成，已开业运营近百家商家，拥有玫瑰园酒店、高佳庄餐饮、凯虹城市超市、保利国际影城、英派斯健身房、巧虎童玩中心等各类品牌商家入驻。
如心西街，位于如心小镇的西部片区核心位置，采用中式的设计风格，其中近7800方商业体量规划了3大类业态（生活服务、特色餐饮、特色休闲）35个业种。如心东街（规划中）位于小镇东部核心区域，规划集高端菜场、养老机构、生活消费、娱乐休闲及科创产业多维一体的现代化商街。
文章来源：马先声周周说
