前三季度租金破80亿，吾悦广场要做「最懂用户」的实体商业-k8凯发天生赢家一触即发人生

10月13日，2023年新城商业年会在上海国家会展中心盛大启幕，来自全国各地的众多品牌商家、行业大咖汇聚一堂，规模超过了6000多人次。

何为“新商会”？即新城吾悦广场、轻资产合作方、商户、代理商之间的合作交流平台。

通过这个平台，不仅能够扩充吾悦广场的“商户资源库”，还能提高吾悦品牌在业内的影响力和号召力。

这一届“新商会”已经是第七届，最大的亮点在于，新城发布了“深度运营”策略，这是在存量时代、用户主导的市场下，新城商业面对未来所选择的一条新道路。

下文，解读“深度运营”策略，你会发现，新城对商业的理解更加成熟了。

01

“商户资源库”3.2万家

先来盘点新城商业取得的阶段性成果，“新商会”重点披露了四项数据：

1，规模：突破200 座

规模快速扩张，截至2023年9月30日，已开业吾悦广场总数量达到157座，已开业数量位居境内外上市公司首位。

已开业、在建及拟建吾悦广场总数量达到207座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内143个大中城市。

仅刚刚过去的9月份新城就开了6座吾悅广场，分别是：漳州龙文吾悦广场、淄博淄博周村吾悦广场、东营吾悦广场、潍坊吾悦广场、阜阳淮河吾悦广场、沈阳中街吾悦广场(轻) 、铜陵吾悦天地(轻)。

今年，新城的目标是开业20座吾悦广场，完成目标是大概率事件。

2，“商户资源库”：扩充至3.2万家

截至目前，新城累计合作品牌商户超过3.2万家，3年复合增长率25%。其中，在吾悦广场开店超100家的品牌达18个，开店超80家的品牌达28个。

商户资源是购物中心良性运转的基石，这些年，新城一直通过各种方式扩充“商户资源库”，维护与老商户的关系，包括举办“新商会”也有这两个目的。

以这届“新商会”为例，为了给商户和新城商业项目创造深度交流的机会，促成合作，还特别设置了“全天候招商洽谈区”。为了迅速拉近商户对区域属地文化的感知，洽谈区还结合18个区域在地文化特色进行了个性化区域的打造，如东北区域以“冰雪世界”为主题，云贵区域以“多彩民族文化”为主题。

为了答谢老商户，进一步增强彼此的粘性，则是特别颁发了金牌店长奖、风尚引领奖、风雨同行奖、合作共赢奖、战略合作奖等多个奖项。

新城管理层在“新商会”上说，吾悦广场能有今天的成绩，离不开品牌商户的大力支持。

优质的品牌商户是商业体繁荣的关键，莫老爷大致搜了下，最近新开业的几个吾悦广场人气都很旺：

比如9月15日开业的漳州龙文吾悦广场，引入了11大主次力店，携手近200个品牌入驻，超60%品牌为城市首进，开业首日客流破24万，销售额达1300万。

比如8月25日开业的乌鲁木齐会展吾悦广场，携手300余家品牌入驻，其中56家为新疆首进品牌，80余家为区域首进品牌，70余家为全新形象的概念旗舰店，开业首日客流破26万，会员拉新3万人，销售额达3427万。

3，盈利能力：再上一个台阶

2022年，新城的租金收入创造了历史，全年商业运营总收入（即含税租金收入）首次突破百亿大关，达到了100.06亿元。

今年，新城的租金收入有望更上一个台阶。2023年1-9月，新城商业运营总收入81.31亿元，2022年同期71.95亿元。

4，会员基数：已超过3000万人

会员，是消费者的身份认证，也是购物中心重要的数字资产。

具规模的会员数量，不仅能够提供稳定的基础客源，还能强化购物中心与用户的链接，激发更大的消费潜力。

目前，吾悦广场年服务用户达14.5亿人次，会员基数超3000万人，活跃会员突破2000万人。

以上这四组数据，是购物中心最核心的几项指标，吾悦广场都完成的很漂亮，让同行望尘莫及。

02

做“最懂用户的实体商业”

随着城镇化快速推进，商业存量市场规模迅速增长，整体商业市场竞争加剧，面对这样的局面，新城如何应对？

一是坚持“轻重并举”战略，如此，既能不断扩大新城商业在管规模，也有利于进一步强化吾悦商业管理品牌形象，提升新城商业竞争力。

二即是此次“新商会”新城正式对外发布的“深度运营”策略，新城要基于这一策略转型做“最懂用户的实体商业”。

所谓“深度运营”，即以用户思维为根本，通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，使吾悦广场迸发出更大价值。

过去做商业基本都是租赁思维，做完业态规划，快速完成品牌落位，快速开业，然后通过空间运营，组织各类旺场活动，加大活动宣传力度，以此聚集客流，实现转化。

“深度运营”则是用户思维，将核心用户作为经营活动的主要目标，洞察核心用户的需求，然后细分画像，实施用户标签体系，通过标签去定位项目，打造匹配核心用户需求的商业内容，触达用户、链接用户，吸引用户到场，实现更高效的转化。

目前，吾悦广场已经根据“数据模板”提炼出了八个用户标签，包括乐享新势力、精致小确幸、生活勤美家等。

为了更好的实施“深度运营”策略，新城商业还对内进行了组织架构变动，并拟真出了一个“飞鱼模型”。

“飞鱼模型”由三条链路组成：第一条链路是“用户链路”，即用户洞察，以用户需求为主导去做高效触达和链接；第二条链路是“内容链路”，即根据用户需求来匹配和打造商业内容；第三条链路是“服务链路”，即拓展服务边界，提供体系化服务，覆盖用户旅程的“前中后”。

“飞鱼模型”下，“用户链路”是主线，“内容链路”和“服务链路”为两翼支撑，两翼中的每个环节均与“用户链路”一一对应，相互配合。

组织架构的变动则是成立了用户体验服务、商业内容发展、商业生态运营三个职能部门，来支撑“飞鱼模型”三条链路的工作。

最后，还要着重提一下“数据赋能”。新城商业一直认为，数据是经营的源泉，所以，数据也将是“深度运营”策略的血脉。

据悉，新城商业已将大业务运营系统进行了集成，形成了经营系统、运营系统、运行系统三大业务应用系统，以此实现用户的数字化，使三条链路相辅相成，提高新城商业的经营决策水平。

“深度运营”策略听起来是不是很复杂？

那就说的简单一点，与传统商业运营思路对比，“深度运营”策略思路实现了三个转变：从空间运营到用户运营的转变、从招商思维到经营思维的转变、从客流营造到用户服务的转变。

未来，新城商业希望通过“深度运营”策略，实现共生共赢，打造‘越来越’的幸福商业生态，让每个参与者都受益。

03

不可逾越的护城河

虽然越来越多同行涉入商业地产领域，但吾悦广场已经形成了不可逾越的护城河，其竞争优势主要来自于以下几个方面：

一，双轮驱动模式

新城一直坚持“住宅 商业”双轮驱动战略，两个事业部间协同开发，能够起到相互促进作用。

二，先发优势

和做住宅不一样，做商业地产需要沉淀大量资金，且无法快速周转，所以，在地产“黄金时代”，很少有房企愿意涉入商业地产领域，赚慢钱。

但新城，从15年前就看好商业，并开始潜心做商业，到今天，新城已经在143个大中城市打造了207座吾悦广场。

这意味着什么？

我们都知道，购物中心和住宅一样，最重要的是地段，而有消费活力的城市是有限的，这些城市的好地段也是有限的，吾悦广场早就把这些好地段占领了，后来者还怎么入局？

简单来说就是，布局商业广场的窗口期已经过了。

三，强大的招商能力

做商业最难的就是招商，吾悦广场的“商户资源库”里现在有3.2万个商户，很多还都是“死忠粉”，即吾悦广场开到哪，它们就跟着把店开到哪。

这使得，很多吾悦广场开业半年前就能把招商定下来。

四，强大的商业开发运营能力

商业地产建起来容易，管理起来难、运营起来难。

新城控股于2008年就成立了商业管理集团有限公司，目前，已形成一支数千人的专业商业运营管理团队，从前期商业规划、招商落位，到后期营运管理和营销推广，具备全面的商业资源统筹和管理能力，能够有效保证吾悦广场2年左右满铺开业。

以上这些优势，都是吾悦广场不可逾越的护城河。

商业地产不是谁都能做的，觊觎这种模式的地产商不在少数，绝大多数都铩羽而归了。

你看好吾悦广场的未来吗？关于新城商业“深度运营”策略你有什么想说的？欢迎在文章底部“留言处”评论探讨~