商业地产前期开发的重要环节-k8凯发天生赢家一触即发人生

本站讯    上周（11月23日至11月27日）共有2家来自全国各地的开发商，通过各种渠道向飙马寻求项目合作。




        来自河南郑州的某100余万方商住项目，需要商业定位服务；来自陕西凤翔县的5万多方商业步行街项目，需要全程服务。
        商业地产的前期开发包括很多重要的环节，它们为商业地产开发过程中的必要节点，应慎重对待。

        市场条件判断
        在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断：不针对项目微观角度分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业地产项目的可行性，并对该项目的定位有个宏观的思考。

        项目选址
        商业地产项目的选址对于项目的成功起到决定性作用。商业地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比差异性大。针对不同的项目确定不同的方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选择。选址并不仅是选地段，还包括业态是否符合所在区域，本区域人的购物习惯、消费偏好等，都需要考虑。

        判断可发展规模
        在完成选址工作后，要针对特定项目选址进行市场前景及可发展规模的可行性分析，即确定该项目的市场基础，周边商圈涵盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

        项目土地取得及政府许可
        完成市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商通过市场的“招、拍、挂”的途径从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划部、商委或经委等政府部门机构的批准等。

        项目定位细化
        前期拿地时的定位是一个方向性的定位，在方向正确的前提下，应当彻底地、细致地研究分析项目的消费目标客户、项目类型、商业业态、盈利模式、产品形式、特点、启动策略、财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没成功的可能，反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。
        通常情况下取地和项目定位工作可同时进行，在取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。
        项目定位细化的过程主要思考两项工作：
        1、我们该设计出何种类型的商业？
        2、消费额在哪里？需要向消费者提供什么？

        对项目特征的初步设计过程进行评价和定义
        在中国，大规模的城市扩建、改建，通常开发商是在一块空地上开始他们的项目，而很少考虑他们的设计和周围的环境是否能够协调。这会导致产生很多不同的定位规划，开发商会把不能适应周围环境的理念带入到一个固定的程式中。因此，如何平衡政府形象工程要求和符合商业市场规律的关系，如何平衡科学的商业经营模式要求与开发资金平衡的关系是项目规划和设计中的关键问题。

        市场方案的优化与整合
        1、设计方案的市场化。投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给商业地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化概念具有市场准确度。
        2、动态地与主力店招商工作结合并作调整。
        3、系统化整合方案。在完成上述项目设计、市场调整方案及财务资金计划和融资方案后，需要就以上方案进行调整。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理，判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律，判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。

        最终确定设计方案，并且获得政府的批准
        确定最终设计方案是综合平衡各种因素产生的结果，是基于前期大量的调查分析、布局规划调整、投资回报分析、政府关系协调等工作的基础上产生的选择方案。
        完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提供可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向煤、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其它主管部门提交其他的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年时间，需要认真对待遇。
        在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，会影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其他市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。

        建筑方案确定和工程制图
        很多开发商在开发过程中只顾向前推进项目，然后发现有些没有经过充分调查的地方需要改变却为时已晚。

        寻找承租商，并且进行布局微调
        招商是满足需求的重要工作，应及早进行并且在整个的开发过程中都要进行。如等到项目的建设阶段再去确认承租商的委托事项，那么是接受还是拒绝承租商的要求，会使开发商陷入被动的状态，因此应在设计阶段就尽量明确主力承租商的要求。



文中部分内容整理自《商业地产新兵入门》，图片源自网络，如牵涉k8凯发天生赢家一触即发人生的版权问题，请与管理员联系，谢谢！