夫子庙和老门东环抱的商旅文项目，上限能有多高？-k8凯发天生赢家一触即发人生
说到商旅文标杆项目，西安的“长安十二时辰”必然榜上有名！
长安十二时辰由陕文投主要投资建设，采用热播电视剧《长安十二时辰》作为授权ip，打造了一座2.4万方的沉浸式商旅文项目
这座投资1.5亿元左右的项目于2022年开始营业，目前年接待游客数量达200万人。
长安十二时辰的沉浸式演出
200万年客流对于一座商业中心来说不算什么，但长安十二时辰是收门票的。开业初门票为58元，2023年增长至：日间票168元，夜间票198元（实际购票时可能会有折扣，低于该价格）
我们算一笔账，假设每张票扣除折扣和渠道费用，运营方实际到手是84元/人（5折），乘以一年的游客200万人，门票收入也达到了1.68亿元
根据业内人士估算，项目的门票收入只能占到营收的50%左右，还有50%来自餐饮、文创、汉服等消费内容，也就是说这个项目的常规商业服务营收，至少也有1.5亿元左右。相比于1.5亿元的前期投资，这些运营数据好得有些过分了
商旅文项目也太挣钱了！
前有“长安十二时辰”的成功先例，落位南京夫子庙风光带的商旅文项目“金陵长乐坊”，未来的上限会有多高呢？
长乐坊的上限
先说答案，长乐坊的上限很难判断，但是下限一定很高
金陵长乐坊区位图
长乐坊位于夫子庙和老门东之间，从百度地图上看，该项目距离两个景区的直线距离都不超过500m，并且恰好在景区之间的必经道路，想不经过都难
要评估这样一个项目的客流，就必须要找一个同级别的旅游城市，并且要找这个城市的核心景点边上的商业，西安的大唐不夜城显然是最佳答案
但是长安十二时辰是一个卖门票的项目，200万的人流显然不能作为合理参照。大堂不夜城北侧还有一座曲江大悦城，这也是具有一定文商旅气质的商业中心，或许作为参照更加合适
同时，我们加入一个距离夫子庙很近的水游城项目作为参照之一，把经营数据排列好，得出下表
水游城和曲江大悦城都是2000万以上的年客流，金陵长乐坊能到达2000万以上吗？我觉得可能性很大
很多朋友肯定要反驳，这两个项目体量都在10万方以上，长乐坊要小得多，但是我们也应该想到：
一个项目的大小并非其人流的决定性因素，如果长乐坊在1-2层主打快餐、奶茶，那么项目的接待能力会有极大提升，2000万的人流并非不可能，甚至会更高
另一方面，长安十二时辰收门票的情况下都能有200万客流，如果长乐坊能够呈现差不多水准的内容，并且不收费，人流翻十倍是否可能？这句话反过来说，10个游客中有1个愿意买门票进长安十二时辰，这个比例合适吗？我觉得还是比较合适的。所以金陵长乐坊是有机会实现2000万人流的
2000万客流不是上限，但下限我觉得比较确定，长乐坊位置更加、业态更新奇，客流至少能达到水游城的一半，即1300万左右，高于很多位置还不错的大型购物中心
超过许多大型购物中心的人流是什么概念呢？更小的商业面积、更高的人流，带来的就是坪效提升。并且这不是小幅度提升，更可能是2-3倍的暴涨
对于商场投资方，是商场租金的翻倍，对于商场内的商家，则是经营业绩的翻倍，每一个参与方都将是超高上限的受益者
不止服务游客
生活在南京，虽然我们不常留意，但目之所及，往往都有岁月的痕迹
金陵长乐坊得名于长乐路，而长乐路则得名于一座叫做长乐桥的浮桥。参与编撰最新版《江苏省南京市标准地名录》的文化专家王聿诚考证，元代《至正金陵新志》中记载：“武定桥在镇淮桥东北，淳熙中建，景定二年，马光祖重建，自书榜。旧名嘉瑞浮桥，又曰上浮桥，时长乐为下浮桥也。”意思是说，武定桥与长乐桥是两座浮桥，武定桥为上浮桥，长乐桥为下浮桥，长乐路正是连通武定桥和长乐桥的道路
这并不是长乐作为地名最早出现在南京，隋唐时期秦淮河上便有长乐渡，位置就在如今的高端别墅区：雅居乐长乐渡附近
长乐坊主入口称为金陵帝王州码头，有古长乐渡之风
长乐坊西侧的箍桶巷同样历史悠久，相传这里是明代富商沈万三家的箍桶匠居住的地方，因为这位工匠技艺高超，带出很多徒弟，这些徒弟集中在附近工作，久了这里便被称作箍桶巷。因为做桶还需要大量木板，所以还带来了不少木匠生意，木匠们集中工作的地方便被称作木匠营
通过这些地名可以想见，当年的长乐路附近便是繁华的商业中心
如今，这些城市记忆都被融入金陵长乐坊中，不仅外来游客可以通过长乐坊了解南京，南京本地人也能够从中深入了解我们所生活的城市
长乐坊内部采用全仿古装修，以“大明金陵繁会”为主题，场景设计融入“金陵四十八景”元素。演出方面以当地曲艺为主，汉服体验则以明制服装为主，特色鲜明
长乐坊效果图：金陵48景之瞻园玉堂
本地人去“穿越一下”，打个卡，也是非常有意思的事情。但我觉得更值得南京人期待的应该是长乐坊吃的部分
长乐坊规划业态
据内部人士介绍，项目计划将南京的本地知名小吃汇聚一堂，打卡地道南京美食不再需要自己去一个一个找，本地人认证过的地道美食，长乐坊会想尽办法给挖过来
如果你不喜欢传统美食，独爱咖啡奶茶，那这里也会成为你的打卡圣地，这里会有一整条街的茶饮店，汇集当下流行的茶饮品牌
能吃能逛能打卡，还能了解到南京的历史文化，长乐坊的上限注定会很高。
文章来源：解构人货场
