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万达商业地产规划设计的基本原则-k8凯发天生赢家一触即发人生
来源:飙马（中国） 作者:飙马（中国） 时间:2014-07-02
核心提示：王健林曾说过：“一个项目除了把地址选好之后能不能成功很重要的是规划”。万达商业地产之所以快速复制、确保成功，归结于十六个字，即交通优先、功能分区、突出商业、公共空间。
王健林曾说过：“一个项目除了把地址选好之后能不能成功很重要的是规划”。万达商业地产之所以快速复制、确保成功，归结于十六个字，即交通优先、功能分区、突出商业、公共空间。
（一）交通优先
城市综合体有三个层次的交通，一是综合体区域与区域外的城市级交通联系；二是基地内部的交通组织（图2-57）；三是购物中心内部动线的合理组织。
（1）根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局。城市综合体项目在项目选址完成之后，首先要根据城市规划与城市路网情况合理规划二级路网，将商业功能优先布局在交通最优位置。
（2）人车分流、外车内人、下车上人。即在地面以上，场地内部只有人行，车流和货流全部在场地周边进入建筑地下，这样用最简单和最明晰的方式将人流和车流、货流分开。
（二）功能分区
功能分区的原则，第一是要按照综合体中业态彼此之间的功能对应关系布置；第二是按照房地产开发的资本运作要求布置和取舍各功能业态；第三是按照建筑规划设计的基本规律进行设计。
（三）突出商业
（1）商业功能在城市综合体中占据主导位置
大型购物中心不但能够形成新的商业中心，还能够带动周边区域形成大型商业区，并带动街区商业的发展，同时在经营业态和经营时间上互相补充。
（2）在规划布局中和城市形象中突出商业功能
万达开发的标准规模的城市综合体，其服务范围直径达7——10公里，辐射区域达30——70平方公里，所以在规划选址中必须将其布置在交通便利的区域，特别是识别性。
（3）订单式商业地产
该模式使万达的大型商业能够满铺开业，开业后能够很快成为积聚大量人流的商业中心。
（四）公共空间
万达商业综合体是大型公共建筑，同时也是人员密集场所，所以需要有集中的大型公共空间以满足商业功能、人员集会与疏散等需要。商业公共空间主要分室外空间 与室内空间。室外公共空间：商业广场、集中绿地和景观水系等形成了商业建筑的主要室外空间，集中绿地、景观水系等是街区性商业、餐饮酒吧类商业的室外辅助 空间。室内公共空间详见其他章节内容。
（1）商业广场与商务广场
线性公共空间有室内步行街和室外步行街，面性公共空间由业态不同划分为商业广场与商务广场。
商业广场——福州仓山商业广场
福州仓山万达广场位于福州市仓山区金山板块，为政府“东拓南进”的重点区域，是福州仓山区重点打造的新商业城市中心，在2011年万达集团的品质评比中获第一名。
福州仓山商业广场布局非常典型，由2个室内步行街广场，以及连接它们之间的带型广场组成。室内步行街前广场起到组织人流、提供室外活动集散场地的作用，带 型广场除了连接两个前广场，还要组织万达百货、甲级写字楼等次级出入口的人流，并且承担人员疏散与消防救火的作用。
商务广场——北京cbd万达广场
北京cbd万达广场位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心。本项目由德国gmp设计，可谓北京cbd核心区的新地标级建筑。西座为白金五星级 酒店，中座与东座为国际标准超5a写字楼。严谨而理性的建筑线条；简洁而隽永的设计语言，使万达广场与西侧的国贸中心、东侧的华贸中心联接起来，相映生 辉，以不同的建筑形象共同刻画出东长安街美丽的天际线。
作为万达产品中商务广场的典型案例，其公共空间颇具特色。一是广场前的几何式园林，与建筑立面理性的肌理形成一致的风格；二是建筑周围挑空二层的柱廊设计，将商务空间与城市空间有了更好的衔接。
商务广场不需要商业广场那种集中人流的疏散与商业展示，更加注重环境品质，因此写字楼入口处设置了水池喷泉，结合简洁几何园林绿化及花岗石铺装，彰显高贵品质。酒店广场通过绿化与写字楼区隔离，形成私密性内部广场空间。
（2）城市景观空间案例
泉州浦西万达广场
泉州浦西万达广场、芜湖镜湖万达广场都有一个以水体为主的城市景观空间，并且这个湖面并不像大商业前广场一样面向室内步行街主入口，而是被酒吧街和商铺围合，成为一个城市景观空间。
这种规划布局，与政府建筑或是文化类建筑常常设置大广场、大水面的理念截然相反。商业讲究的是易达性，门前广场面积够用就好，太大的话会让顾客步行太长的距离，因而会产生抵触心理。
大水面等城市景观空间可以放在大商业中心的背面，或者说放在整块用地的中心，不仅能够拉动人流进入到商业中心内部，还可以增加观景物业的面积，从而提升租金和售价。
