理性消费时代，深业上城如何凭商场运营新“三板斧”破局？-k8凯发天生赢家一触即发人生

国家统计局数据显示，今年6月份，社会消费品零售总额4万亿元，同比增长2.0%，降至近一年来最低增速。作为实体经济重要的晴雨表，商场对消费市场增速放缓的感知亦尤为明显。

过去很长一段时间，“年轻人逛街只逛不买”、“消费者热衷商场b1层”、“购物中心沦为大食堂”等和消费降级有关的词条时常占据热搜，不少商场也因此陷入一轮又一轮的礼券成本、销售与利润的“精打细算”。在客流销售难达预期成为常态的背景下，如何在低物欲时代找到持续旺场的法则，正成为商业项目价值的新分水岭。

正所谓时势造英雄。面对新周期的挑战，一些具备综合运营实力的“玩家”都在积极拓展新的创收渠道。在众多样本中，我们观察到，由深业商管运营的位于深圳福田cbd的深业上城，在原有多元运营基础上又开辟了“新路子”。

今年，在商业联动公园运营加持之后，项目解锁了演艺经济、粉丝经济和文体经济“三板斧”，愈加游刃有余地将空间的场地价值最大化，为实体商业提供了很好的创收思路。因此，本文我们将聚焦不一样的深业上城，探讨“商业 ”模式旺场的新逻辑。

从空间缝合到运营融合

深业上城持续迭代

在商业供应繁盛而多元的深圳市场，有一出生就凭借填补商圈空白的绝对优势“高开高走”的项目，有手握地段、空间、噱头等好牌却没能笑到最后的玩家，也有本身有着好的规划和底子，在养商期与城市不断融合共生，“基因”持续觉醒，从而稳定走上坡路的样本。而深业上城便代表着第三种。

此前我们也对深业上城保持着定期观察跟踪，见证了它凭借前瞻的缝合城市理念逐步由“loft小镇 品牌街 mall”特色综合体进化到“公园 商业”主题的国际化生态商圈的过程，也曾着重分析了项目在地铁连通之后客流、品牌的“开挂”，以及在“莲花山、笔架山、中心公园、loft小镇”等稀缺生态加持下进行的松弛感街区式、公园式商业玩法的探索。

尤其值得一提的是，和市场多数项目营造的公园主题氛围不同，深业上城直接衔接莲花山和笔架山两个公园，其运营的笔架山体育公园为市政公园，是真正的城市公共服务空间。因此，项目对于“商业 公园”的探索也是全国首个把“公园经济”由概念付诸现实的样本。而随着前期一系列公园 商业运营的铺垫，深业上城已经无形中实现了在消费者印象中的“场地扩容”，为更多玩法埋下了伏笔。

如今，实体商业步入新周期，浮夸的消费主义不再备受推崇，取而代之的是更审慎的理性消费。同时，在看似“降级”中又有所分化，人们较之以往更愿意为满足自己的个性表达、社交需求和文化认同买单，由此便催化了商业空间普遍对“情绪价值”的追求。但另一方面，能否真正达到“情绪价值”供给和消费转化的平衡，很多商场或许还揣着一本糊涂账。

在拆解深业上城通过运营新“三板斧”如何与消费者双向奔赴之前，先来看一组数据。在今年3月，深业上城联动笔架山公园举办2024粤港澳大湾区花展及深业上城美食节，期间公园总客流量105万人次，单日客流量最高超20万人次，商业全场销售环比增长50%。

显然，在不少商业还在苦于造场景引流的时候，该项目已经凭借空间拓展运营撬动了流量，而这还仅仅是其依托商业 公园联动发力文体经济中的一角。从某种程度来说，现阶段的深业上城，已经从地理空间的缝合城市逐渐过渡到了运营层面与城市公共空间的深度融合。

多维洞察客群需求

文体 演艺 粉丝经济撬动流量

从客群来看，深业上城作为占据深圳福田核心地段的商业综合体，拥有loft办公空间、超甲级写字楼，进驻了世界500强及不少知名企业和设计机构，其本身有着良好的精英消费基础，同时，依托文华东方酒店的落位，其每年也吸纳着不少城市奢旅商务客群；另一方面，地铁接驳及串联城市级公园的硬件条件，也让其承载着众多以休闲为主的家庭、年轻打卡型客群及北上港客。

而在这样一块城市核心区域，拥有大面积、多层次可运营户外空间生态，便顺理成章成了项目与其他商圈拉开差异化的护城河。因此，如何利用市政公园的松弛感、户外潮流氛围街区的漫步系统进行长期拓展运营，对项目来说是考验更是机会。

以商业 文体跨界，强化“城市事件地标”的印象

今年，巴黎奥运会的举办再度引发了全民运动的热潮，商业空间借势运营者亦不在少数。不同于部分空间局限于mall本身的项目的“浅尝辄止”，深业上城依托于笔架山体育公园运营及政企联动的条件，对文体经济的落地表现出了十分强大的执行力。

具体来看，其商业 文体的拓展运营一方面体现在承办赛事级体育活动上。

比如今年先后举办的大湾区顶级青少年足球赛事——中诺·冠军之路赛事，深业超级杯国际青少年邀请赛等，不仅让商业空间解锁了大型赛事观赛体验，也通过商业业态补足了体育赛事之外的消费需求。并且值得关注的是，在这些活动中，儿童青少年赛事占比较高，一定程度上让深圳举办大规模高水平民间青少年赛事有了新的底气，也借此扩大了商业场所的1拖n消费群体。

另一方面则体现在借助文体经济提升国际化氛围上。近几年，通过国际化品牌的引入、高频的国际范内容运营，深业上城的国际化消费街区氛围逐渐成型。如今，以文体为新切入点更是进一步激活项目“无国界”的氛围感，强化自身作为“城市事件地标”的标签。

如今年5月份举办的德中春日游园会及多特蒙足球俱乐部足球活动，极大促进了中德文化交流；在深业超级杯国际青少年邀请赛上，也邀请了日本、泰国等高水平俱乐部参赛，无形中也培育了商业空间的国际消费客群。

除此之外，盒子mall内也同频拓展文体经济，在场景力和与文体品牌联动上出彩。

巴黎奥运会期间，项目在商场1楼中庭搭建了法式网球主题场景upperhills sports club，挥着网球拍的半身女性美陈装置，让人仿佛置身奥运会比赛现场。迪卡侬运动超市、wilson、lululemon、fila等运动品牌在这样的“赛事临场感”之下均实现了客流销售的增长。

激活“非场馆化”演艺经济，联动品牌共创拉动消费

演唱会的一票难求、音乐节的人气爆棚，都反映着当代年轻人为情绪价值买单下演艺经济的火热。事实上，在大力激活演艺经济之前，深业上城已有引入剧场业态、解锁脱口秀等年轻化观演体验的运营探索。如今，在市属公园运营加持和自身小镇及街区运营的配合下，其在演艺经济上有了更出色的表现。

如在今夏联动bmw汽车在笔架山体育公园举办了“趣夏天 碰个面 2024 bmw深圳晚风音乐节第二季”，并特邀安子与九妹乐队倾情演出。值得一提的是，本次音乐节不仅是一线汽车品牌首入深圳市属公园的创新尝试，也在深业上城对演艺经济的深度挖掘下，联动品牌延伸出了集音乐节、市集、咖啡节、车展为一体的多元体验。

显然，在加入公园运营之后，深业上城迅速抓住了消费趋势变化进行拓展运营，这一打法既能够有效消化夜间自然公园客流，拓展场内品牌的销售渠道，也能够让更多更优质、跨界的品牌看到项目的可塑性，进一步反哺招商。

另一边，演艺经济的松弛感同样蔓延到小镇及品牌街的日常。

为了帮助都市年轻人在忙碌的生活节奏中减压，项目打造了定期举办的“深夜生活节”，小镇生活放映厅、欧式街头萨克斯、户外街舞公开课、k-pop随机舞蹈挑战等，让演艺氛围成为项目的日常。

粉丝经济迅速萌芽，打造商业生态的next level

有意思的是，演艺明星和粉丝往往是一对分不开的“cp”，在不断解锁商业 演艺经济新玩法的过程中，深业上城不断加码粉丝经济，实现了演艺经济和粉丝经济1 1>2的效应。

梳理其过往粉丝经济运营活动，以下几个维度尤其值得借鉴：

其一，抓住流量明星热度，高频次“蹭流量”搭建打卡社交点位。同时，巧妙地利用明星与品牌代言的关系让明星无形中为项目“站台”。

比如今年1月，中国香港男演员、歌手、tvb视帝黄宗泽“空降”深业上城，作为岚图汽车代言人喜提新车，并现场向10位车主交付新车；近期在华南首家anta sneakerverse街区形象店筹开围挡期间，项目顺势打造限时巨幅代言人王一博打卡墙；亦或者此前，借蔡徐坤kun2024art lab live线上演唱会作出迅速反应，深业上城在小镇打造led打卡屏，吸引众多粉丝专程前来打卡的同时，也引爆了线上社交媒体的话题热度。

其二，则是深业上城充分发挥自身场景美学及公园 商业联动优势，作为“取景地”激活粉丝经济的探索。

7月，湖南卫视、芒果tv联合打造的社交真人秀《城市捉迷藏》，在深业上城拍摄。12位明星——王源、韩东君、郭俊辰、吴宣仪、王勉、翟潇闻、敖子逸、谢可寅、李斯丹妮、魏哲鸣、徐梦洁、林一等，在项目周边公园、小镇以及品牌门店开启城市捉迷藏的慢生活。

除了《城市捉迷藏》，项目在此前还被全明星旅游综艺《大地之旅》第二季选为取景地。知名音乐人吴克群、千万粉丝旅游达人幻想家 japaul等也通过深业上城生态圈展示深圳山海连城的魅力。

以“超绝松弛感”成为热门综艺网红取景地之外，项目在今年也一举凭借朱一龙电影《负负得正》取景地在全国“出圈”，成为不少外地粉丝来深必打卡目的地。

其三，重点挖掘但又不局限于演艺明星带来的粉丝经济，而是在文化艺术体育名人等多领域圈粉不同品位粉丝客群。

演艺明星粉丝经济方面，仅仅在今年的粉丝应援活动便包括周深“9.29hz”十周年巡回演唱会深圳站应援活动、蔡卓妍内巡大湾区首站24周年出道纪念深业上城主题应援、许嵩“呼吸之野”巡回演唱会深圳站应援活动等。活动期间，项目均与全国官方后援会展开合作，现场打造主题墙、专属歌词阶梯、应援大巴、大屏联动等，为粉丝们提供丰富的情绪价值。

文化艺术体育名人粉丝经济方面，今年，项目特别举办了冯唐“我是猫”艺术展全国首展，在700平展览空间展出冯唐近些年创作的书道、小画作品近90幅，不仅吸引了大批文艺青年粉丝到场，还让大批爱猫的粉丝“毫无抵抗力”；

随着《三体》的走红，项目举办见所未见·刘慈欣科幻漫画宇宙主题展，展览以五大主题展开，添加了ar、mr、声光电等，让科幻粉丝深度体验刘慈欣笔下的科幻世界；凭借多元业态优势， 今年，c罗及球队利雅得、“国民男神”彭于晏先后入住深业上城的深圳文华东方酒店，彭于晏更是以运动达人的身份在项目衔接的笔架山体育公园晨跑。

综合运营实力再提档

中山项目期待值拉满

在消费回归理性时代，运营不再是一味的场景力的攀比，更多考验的是依托于项目自身条件激活空间场地的价值张力，达到效益的更大化。在这样的背景下，诸如深业商管这样有着综合运营实力的商管企业逐渐站稳基本盘，对于存量项目，能在商业与城市融合运营中不断拉高实体商业的上限，对于拓展项目，或许也将在深厚的综合运营功力加持下，有更出色的开局。

湾中上城效果图

在深中通道开通的热度之外，我们也关注到，深业商管布局中山马鞍岛的滨海都市度假目的地——湾中上城正有条不紊筹备中。据悉，该项目将打造为大湾区独一无二的国际ip乐游中心。从项目释放的项目效果图来看，一定程度上，它承袭了深业上城在多元空间格局和尺度上的松弛感，又将呈现深业集团投资3亿元打造的国际ip室内主题乐园，具有更强的文旅度假属性，是深业商管商业 文娱综合运营的新探索。

湾中上城效果图

据悉，该国际ip室内主题乐园将引进引进美泰、孩之宝、沃贝3大国际ip集团10 个头部ip，包括美泰旗下ip芭比、风火轮、托马斯&朋友、费雪，孩之宝旗下ip变形金刚、小猪佩奇、小马宝莉、超凡战队、elefun & friends和沃贝旗下ip花生漫画史努比、天线宝宝、花园宝宝等，并打造3大室内主题乐园及ip主题酒店、ip主题餐饮及零售等业态。

作为布局湾区的全新的“上城”产品，该项目也将延续深业商管以商业缝合城市、与城市共融共生的运营理念。相信随着该项目的问世，深业商管亦将再度给出以“商业 ”玩法持续旺场的进阶答案。

文章来源：铱星云商