物流园区：从五方面打破客户壁垒-k8凯发天生赢家一触即发人生
核心提示：一般而言，客户选址园区有五个最核心的要素，即园区区位、园区物业设计及质量、租金水平、园区综合服务水平、园区未来扩展性。那么打破园区的客户壁垒，也应从这五方面出发。
中国电子商务的爆发式增长刺激了国内物流体系的整体升级，房地产企业也想寻求多元化分摊风险，而资本机构又在积极寻找稳定回报的投资机会等多方因素造就了我国物流地产蓬勃发展。
众多资本短期的集中投资以及大量非专业机构的进入，在一定程度上提高了物流地产的风险。同时，虽然国家对工业用地弹性地价政策进行了调整，工业用地使用年限由50年缩短为20年、30年，但是大部分地区至今没有公布实施细则，这也容易造成市场恐慌性拿地，推高土地价值。
对于刚刚或者即将进入物流地产的房企而言，第一壁垒是客户，如何开拓、服务、维系客户至为关键。一般而言，客户选址园区有五个最核心的要素，即园区区位、园区物业设计及质量、租金水平、园区综合服务水平、园区未来扩展性。那么打破园区的客户壁垒，也应从这五方面出发。
一、物流园区区位选择
地理位置对于园区发展的重要性不言而喻，一般而言物流园区多选址在城郊。
物流园区选择在城郊，不仅仅考虑了土地成本，也考虑市场需求、产业基础和区位交通三大因素。当然，具体项目选择时还要考虑其他具体因素。
物流园区是实现物流企业办公、货物集散和运输等服务活动的基础性设施，是物流节点的硬件和物质载体。为了使物流园区能够集中体现在功能上的有机分工、在能力上的相互协调、在空间上的合理分布，物流园区具体选址应遵循以下五大基本原则：
交通导向原则。交通是制约物流发展的最为关键的因素，选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方建设物流园区，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入，同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。
城规导向原则。物流园区本身就是城市基础设施的重要组成部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。由于现代物流产业涉及到办公、交易、仓储、运输等诸多服务环节，占地面积较大，所产生的大量货物运输对周边有一定的影响，因此在选址时，一般应选择在城市边界。
地形导向原则。物流园区占地规模较大，地势开阔平坦，地域具有可扩展性，也为未来的拓展预留了空间。随着城市的发展，产品物流量将增大，可能对物流园区的规模和功能提出更高的要求，因此，项目地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步发展的需要。
经济适应原则。物流园区要与当地及其周边经济发展和产业规划紧密联系，满足当地货运量的需求，实现“人便于行，货畅其流”。
设施配套原则。物流园区的发展离不开完善的配套设施。是否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为物流园区选址的一个重要因素。
二、物业设计与物业质量
园区的物业设计取决于园区的功能定位，因此，在进行物业设计前应确定园区的主要功能机分区的空间布局。
项目的主要功能。即项目有哪些主要功能，如办公、交易、仓储、配送、信息、配套服务等等。各功能区的主要经济技术指标，以及相互关系。比如，每个功能区多大面积，将来计划有多少家企业入驻。平均每家企业的办公面积，仓储面积和停车需求如何。各功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。
园区物业有标准厂房、孵化器、仓库仓储等多种业态，就算同为仓储企业，也有通用仓储、冷链仓储、危险品仓储等一系列区分，园区不同的综合使用功能，决定了后期园区的客户业态及使用要求。
此外，物业的质量也是客户非常关心的，这在一定程度上直接关系到园区的租金水平。高质量的物业更能吸引所谓的“有效客户”，随着国内市场对于高端仓储、物业的需求逐渐提高，以往外资主导的高端产品市场也会有更多国内产业地产商涉足。
三、租金水平
租金水平是直接关系园区客户利益的因素，因此，制定科学合理的租金收取模式和租金水平至关重要。
四、园区综合服务水平
服务质量和服务收费理论上是一种正比例关系，如果能做收费较低，同时为入园企业提供相对较高质量的增值服务，入园企业自身的价值就会得到提升，也会愿意介绍其他企业入驻，园区运营收益也会水涨船高。这就需要在资产管理成本控制上及园区日常精细化管理上下功夫。
物流园区在完善基本服务功能的同时，应注重运用现代物流和供应链管理理念，创新运营管理机制，拓展增值服务，提升物流园区的运作和服务水平。要研究制定统一的物流信息平台接口规范，建立物流园区的信息采集、交换和共享机制，促进入驻企业、园区管理和服务机构、相关政府部门之间信息互联互通和有序交换，创新园区管理和服务。
物流园区的服务管理其实就是一个体系——园区公共服务体系，一个平台——物流信息服务平台。园区公共服务体系有5个方面，包括专业性物业管理服务、一体化行政服务、企业管理服务、业务整合服务和物流金融服务等。物流信息服务平台包括两个方面，即外部的公共信息服务和园区内部的业务管理信息系统。
五、园区未来扩展性（园区规模）
就目前来说，物流地产行业的模式主要还是获取土地、开发，通过招商、运营并收取相应的租金。因此，扩大规模仍是园区致胜方略之一。
