三线城市商业地产开发：产品配比和持售比同样决定项目生死-k8凯发天生赢家一触即发人生

本站讯    上周（3月9日至3月13日）来自四川、黑龙江、广西、山东、吉林五省共5家开发商的、产业地产项目寻求与飙马合作。

 

咨询合作的5家开发商分别是：四川某市40万方综合体项目，需要专业公司提供全程顾问服务；黑龙江牡丹江市4.9万方全商业和11万方主题公园项目；广西龙州75万方国际商贸城项目，该项目是广西壮族自治区政府统筹推进重大项目，崇左市、龙州县政府招商引资重点工程，第11届中国-东盟博览会唯一指定合作基地；山东济宁占地500亩，规划建筑面积57万方项目，需要专业公司提供商铺销售代理服务；吉林长春8万方商业项目，需要专业公司提供定位、规划、设计、招商服务。

 

上述项目皆位于三四线城市，三线城市因城市能量和等级、人口、经济发展阶段所限，对写字楼、产权式酒店、公寓、高星级酒店等高端物业需求是有限的，与一线和一些二线城市、尤其是省会城市差距非常明显。没有相当足够的占地面积，就无法设计出更多的符合三线城市所需的最易去化的70年产权的住宅、公寓类产品和沿街开放式的独立产权商铺，尤其是住宅和沿街商铺产品，是需要占有较大的地理空间的，同时需要更多的地上计容的配套空间。

 

所以尽管地处商业核心地段的商业综合体项目大多容积很高、甚至达到了三线城市旧城改造国土部规定的上线，但是由于所占面积有限，住宅、公寓、商铺等快销、回笼资金好的产品配比有限，项目无法实现资金平衡封闭运行。而且因地处商业核心地段地价高，又因容积率高、体量大、地下空间利用充分，建安成本也远高于一般建筑，资金投入量巨大，尤其是在当下地产形势紧张的情况下，甚至成为全集团的拖累，造成项目开发举步维艰。

 

因此，三线城市商业地产的选址一定要慎重，现在就是三线城市在市中心的核心商圈拿巨幅地块也是基本不可能了，成本太高，拆迁、军用电缆、邮电通讯等又有很多的未知因素（很多三线城市的市中心都有军事设施和邮电通讯主干线，拿地之初未调查清楚，交地或者开工就后患无穷，这样的案例在老城区开发的项目中不胜枚举）。

 

然而，这似乎又与地段为王的理念相互矛盾，很难达到统一，所以需要我们开发商以更专业的眼光去挑选优质、面积合适的地块。