二线城市综合体开发也应注重因地制宜-k8凯发天生赢家一触即发人生

    日前，飙马机构专家组在首席策划师何其琛率领下，实地考察了浙江开发商在南京溧水区开发的综合体项目。该项目地处城市中心，占地161亩，分为92.09亩和69.04亩两个地块，土地属性为商住性质，有意打造成集高档住宅、高端商贸、商务办公、文化娱乐等功能于一体的城市综合体，成为城市商业新地标，目前项目处于前期规划设计阶段。

 

   实地考察了项目地后，何总阐述了以下观点：一是目前贵司提交的市场调查报告中，对于业态、业种等的调研深度和精度不够，缺少社会消费水平调研和近几年新增消费调研等数据，若依据目前的市场调研数据进行项目定位，在项目的差异化定位上，可能忽略了本地新增消费而导致项目的定位失败；二是目前地块分为两个部分，a、b地块各占92.09亩和69.04，政府要求有集中商业不得对外销售，那么我们在整个商业综合体的规划布局时，需要考虑综合因素。如何将综合体的方盒子布置在合理的位置，既能提高项目的品质、形象，奠定项目的标杆定位，同时又能在街区化的商业布置中，实现商业价值最大化；三是贵司对于项目的租售比暂时尚未有明确定论，这些潜在的隐患必将影响项目的中后期招商、销售、运营，能否持续经营并创造良好的社会和经济效益，目前还是一个未知数。

 

   何其琛强调指出，在项目启动前期，我们重点要考虑的是以下三个方面的问题。首先是从地块的物理形状来看地块的投资价值。按照常规的商业物业销售来判断，街铺的销售去化速度，要远远大于商业综合体。在项目的b地块中，对于综合体的大盒子，我们放在哪个位置，如何放？必须要结合项目如何能提升价值最大化来考虑。其次是跳出地块本身来看项目的商业价值。（1）溧水区以街铺为主，缺少购物中心、大卖场和商业综合体；（2）溧水区目前现有商铺中，建材、服装的比重比较大，在做这个项目的定位过程中，我们必须在原有业种的基础上重新梳理行业的业种结构，找到属于城市的稀缺业种；开发商业地产项目，不能过多的依赖于政府。（3）结合本项目的物理地块性质，我们需要从商业运营的角度出发，多做开放式的商业设计，而不能按照目前机械式的去分割项目的地块；（4）开发公司必须在定位策划之前，给出项目持有物业和销售物业之间的比例。第三是从项目的区位和当地的生活方式来看项目的商业价值。通过区域比、潜力比、当地的消费水平对比，跳出区域、商圈、项目自身的情况看开发。城市中心的商业地产项目如何运作？惟有遵循商业地产的运营规律、流程进行科学开发，才是保证项目成功、降低项目风险的前提和保证。