商业地产如何选择自持或销售？ 关键在于现金流与产品配比-k8凯发天生赢家一触即发人生

    本站讯   上周（9月22日至9月26日），来自安徽、山西、海南、湖南四省共6家开发商的商业地产项目寻求与飙马合作。
 

    咨询合作的6家开发商分别是：安徽合肥规划35万方综合体项目，需要专业公司提供定位规划服务；山西长治建筑面积11000平方某百货改造项目；海南海口某旅居养老产业项目，需要专业公司提供销售服务；安徽铜陵某占地13万方大市场项目，需要专业公司提供招商销售服务；安徽东至某项目，需要专业公司提供招商、销售服务；湖南邵阳规划建筑面积600万方建材市场项目。
 

 

    k8凯发天生赢家一触即发人生大军的不断壮大，一方面固然利于行业的多样性与多元化，但在目前多同质，少个性，品牌拓展速度还赶不上商业物业增长速度的情况下，越来越多的加入者使得商业地产招商销售是难上加难。在这种情况下，如何合理控制物业自持和销售的比例是重中之重。
 

    商业零售产品，一般是开发商卖完就结束了，而自持物业则不同，除了市场因素，还必须看企业的资金力量、团队，以及后期管理经验。并不是说租赁市场看好，就能够做到100%自持。而且现在很多开发商是盲目匆忙地转入商业地产行列，一些企业的资金、管理有限，跟不上发展的节奏，必然会出现拆分零售的局面，而真正能自持物业的企业，一定是有实力和经验的。
 

    那么，究竟是该自持，还是销售，两者之间是否有黄金分割点？
 

    一般会根据各自企业的现金流、产品配比来规划。以持有型物业为主的话，对这个物业的前期开发成本和后期管理要求是比较高的，比如大型购物中心，因为产权问题和商场需要统一管理的因素，开发商都会选择自持。而散售型物业，比如一些沿街商铺，本身所占的比例就比较少，因此大型综合体的自持比例一般会有70%-80%。
 

    谁都知道，商业地产中自持物业是最佳的经营模式，但是，目前的中国现状、市场环境、金融环境导致商业地产拆分零售成为一个普遍的现象。由于各个开发商以及项目的情况不同，自持和出售的比例都要根据企业的发展战略和承受能力等具体情况来规划。
 

    自持物业的主要收益是租金和固定资产与开发运营成本的差额，销售物业的收益是销售收入与开发成本的差额。因此，有实力的开发商不担心资金运转，而一些小的开发商自持物业后，除了租金的回报，还要通过其他方式，比如民间私募资金、出售部分物业等方式来保证资金流动。