三四线城市商业地产销售 售后返租or直接销售？-k8凯发天生赢家一触即发人生

    咨询合作的6家开发商分别是：山东济南某5万方商业项目，需要专业公司提供销售代理服务；江苏淮安7万方商业项目，需要专业公司提供招商服务；吉林长春建筑面积150万方项目，需要专业公司提供规划设计服务；安徽六安占地105亩商业项目，需要专业公司提供开发顾问服务；吉林延边某2万方购物广场项目，需要专业公司提供销售服务；安徽明光8万综合体项目，需要专业公司提供问题k8凯发天生赢家一触即发人生的解决方案。

    三四线城市的开发商在操盘大体量商业项目时，往往因资金问题，开发商业采用租售并举的模式。但快速回现的同时，也带来了后期招商、经营的问题。

　　1)由于采用售后返租，商铺销售价格过高，承诺的租金返还就较高。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，而三四线城市商业发展缓慢，租金水平较低，实际市场租金回报仅在3%-4%。开发商在招商过程中强调租金收益，缺乏统一的招商规划，使得入驻商户参差不齐，难以达到项目整体效果，使得整体项目竞争力大大折扣;

　　2)售后返租商业项目由于缺乏后期招商运营支持，租赁的价格很难达到承诺给小业主的租金，后期开发商难以支付承诺的租金返还，也导致了项目的失败。

　　所以对开发商而言，在前期需要做好相关的财务测算，确定好销售模式，是售后返租还是直接销售，采取售后返租时就需要在培育期做好租金补贴的准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的关系，可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来，以确保持有部分商业经营不会受到影响。