中国商业地产联盟专家委员何其琛详解合肥城市商业发展具体情况-k8凯发天生赢家一触即发人生

    何其琛：

 

    感谢主办单位对商业地产这个行业的关注。从1999年以来，在商业网点向商业地产转移的时候，不同的地产受到开发商朋友的广泛的关注。作为城市商业综合体，2000年的时候就有人提出来，这个要作为专门的商业地产的研究。实际上目前朝两个方向走。

 

    第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。从传统的对过去的一些区域性的经济研究，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。主要表现为三块：第一块是已有专业的研究队伍；第二块是在大学里面，关于综合体理论的研究；第三块是海归派的学者的研究。城市综合体是中国改革开放下的发展大方向。

 

    第二个方向是从实践当中，出现了三支力量。第一支力量是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。第二支力量我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体，还有以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。比如像中信城市广场，万象城都是以商业为主的。最近刚刚出现了以创意地产为主的复合型业态配套的一个主力军的创业地产综合体。

 

    实践当中第三个表现，就是我们有一批专业的以城市商业综合体为主要的服务对象的专业公司，与传统的地产顾问公司不同的是，商业跟地产最大的区别就是在于一个要了解区域商业的不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所能承载商业的功能。所以这一块的专业服务城市商业综合体的专业机构的产生，使我们的商业地产专业服务机构进一步细化、进一步专业化，服务深度随着开发实践的加入显得更加专业和细致。

 

    我想城市商业综合体有四个方面的问题需要大家注意。

 

    第一个注意就是城市商业综合体其实并不是像某些人吹嘘得那么神秘，或者那么高不可攀。实际上就是一头大象：真正的商业综合体是一种复合型的表现，原来所了解的复合型最受的原则就是豪布斯卡原则。很多人片面的认为就是单纯集中功能结合在一起。城市商业综合体是一种复合型地产，所遵循的原则就是豪布斯卡。包括传统的商业、办公、会展、停车还有其他相关的东西，一共有八大块。每一块都可以单纯做一个主力。基础结构一种形成就是1 2 n。n n是两种极端的配比方式。 这种细化出来大概有七种，目前比较明显的业态组合形式，这是对城市商业综合体的总体认识。

 

    第二个注意就是城市商业综合体它的开发模式跟其他的不一样。有几种方式，开发模式单纯以商业为主占目前整个建筑综合体开发面积大约45—65%的比例。创业比例占3—5%的比例，真正以休闲和娱乐为全城市综合体目前正在发展。这个大概占到30%左右。这个主要从开发商的实践当中看出来的。这四种开发模式当中，开发商的倾向性是非常明显的。

 

    第三个注意就是城市商业综合体，牵涉到几个关键性的问题。大的问题有12个。首先城市商业综合体有几种说法，有叫建筑综合体，有叫商业综合体，城市综合体。第三个问题又派生出几个小问题。首先就是城市商业综合体的整体定位问题，城市商业综合体的整体定位，我们泛泛地说，根据城市的区位关联也很大。有人说在繁华的闹市区，那个地方才能做城市商业综合体，这里面有七个点。第一个就是城市商业综合体主要是出现在交通枢纽，第二个就是在城市的cbd，第三个就是在开发区或者新的城市的中心。第四个就是在商业街区、商业集群的地方，第五个就是大型的新型交通设施聚集的地方。还有一个就是休闲设施和会展设施。大型的商业集会设施。最后一个就是旅游风景区，这是随着一般的旅游综合体的出现。在海南三亚也专门开了会，把旅游作为独立的来研究。第二个是规模的问题。是商圈决定地产的规模。实际上城市综合体的规模，目前有两种方向，一种方向就是做城市商业综合体，什么都要具备，并且要配套。最大的根本点就是辐射的范围有明显的关系。一般1000万人口的城市里面，建筑综合体的数量在五到10个之间，如果再600万—1000万就减半。第三个涉及到我们的业态的融合问题。这里面有四个小点。不同的业态和业种相融和以及排斥性的问题。如果不相融也不排斥那就是共生。某些业态和某些业态不能在一起的，即使同样是酒店业态，不同的酒店业态在一个综合体里面是不能相溶的。业种目前现存的按照人均3000美元到7000美元的区间，我们国家目前所占的业态是138个业态。在这个当中大部分城市里面有的像三级城市。实际有相当一部分业种是不能共生的，只有20—30能共生。比如说酒店和写字楼，或者商场。他们之间怎么相互导引这是一个问题。在公交车和电车包括其他的外部公交系统怎么实行转化。水平交通现在也比较容易理解，就是在一个楼层层面的人员的流动，并且还存在一些布局上的问题。

 

    现在目前关注的新型的就是2005年之后的建筑综合体的交通问题作为整个综合体设计当中一个非常关注的问题。目前有几种方式值得关注，一种就是圈跃式的交通体系会缩短。商业中心和运动空间的重叠，包括一个拉动都是一个交叉的重叠。这样效率比较高。我们单纯从城市综合体的密度和高度去看，这是一个现象。在这里可以用交通的体系去理解，这才是抓住问题的关键。

 

    我想谈一谈我们安徽的商业地产的一个发展方向。商业地产从1992年的时候开始，我们安徽应该是走得比较超前的。1995年的时候琥珀山庄就获得了建筑部的表彰。真正走向市场化是2000年到2001年。从2000年到2008年八年过去了，商业地产发展速度以30%/年在增长。商铺的价值一直在直线上升。安徽包括合肥整个商业地产的飙升始终维持在10%到15%的速度。从总量上出现，开发量增加了，商业地产在丰富。除了原来的社区商业中心之外，社区的购买中心，包括一些区域性的购物中心和shopping mall等，基本上都有。这是从总量上来讲。伴随着安徽商品市场的升级换代，形成了一批专业化的市场，尤其新站区为主的30万平米的服装市场，包括最近两年家访市场的形成和建材市场的形成。安徽大市场、长江批发市场之外，新的一批市场在兴起。

 

    第二个购物中心的出现使得我们当地业态进一步升级。传统的购物中心主要是由百货店 超市形成。实际上已经是百货型购物中心，原有的广场。应该说得到相关部门的重视，包括新都会广场等等一些购物中心，芜湖等地的一些购物中心的兴起。

 

    第三个就是安徽的商业地产发展趋势即我们商业地产由过去的城市中心，向更低层级的商业中心区分化。我们可以看到过去在县城里面，或者是二级市场、三级市场，商业地产项目已经逐步在向一个新的开发区转移，或者向区级或者社区级转移。2005年2006年我们就曾参加过芜湖市的商业网点的编制工作。

 

    第四、安徽的城市商业地产，由城市转向农村，农村三级市场的形成，主要是县级和镇，甚至农家店都纳入了规范。现在商业地产在每个县城里面都开始非常火了。

 

    第五、主题化的商业地产发展非常迅速。原来社区商业主要是为了配套，像一些以干洗店社区服务为主的。

 

    第六、安徽的城市商业综合体要着重讲，安徽的城市商业综合体，从目前来看，从南到北最大的是130万方，最小是20万方左右，像这样的城市综合体安徽目前是17个。这一块有一批这样的大体量的城市商业综合体。围绕着安徽省的城市商业综合体，分三个发展方向。以合肥市为中心，除了我们原有的所知道的信地城市广场和明发商业广场之外，还有其他不同形式的建筑综合体。而在规划当中，我们曾经建议三孝口以城隍庙作为旅游设施综合体提出专项的建议。还有其他几个相关联几个区域的副中心，包括滨湖新区和经开区，这几个加起来，合肥市是列入计划的有7个。

 

    建筑综合体，集中在省会城市比较多一些，但是省会城市能承载多少这是我们一个具体要关注的问题。安徽长江、淮河、自然把安徽划分为三大块。江淮之间的商业综合体和建筑体，而在淮南、江淮以北，长江以南的地区以某种特色突出的商业综合体要丰富一些。马鞍山地区有大华城市广场，芜湖市有万客隆广场、还有中央城，柏庄丽景城。铜陵2005年130万方大型服装批发市场，也是大型的建筑综合体。六安地区最大的是50万方，目前已经列入城市综合体。今天来的都是住宅城市项目的业内人士，希望可以理智的考虑项目怎么样定位，细分市场功能，根据市场功能区做业态的组合和业种的组合。借这个机会，感谢从深圳来的专家，感谢主办单位给我们提供这样一个机会，感谢大家。 

     

    陈总：

 

    非常感谢何老师把安徽省合肥市城市商业发展情况带我们作了个了解。到底现在合肥市一些大型批发市场、购物中心，能够承载多少的商业容量？在座都是主宰城市商业操盘手，你们有什么真知灼见，我相信需要大家一起来讨论和研讨。合肥商业未来的发展何去何从，我们希望能够借鉴到各位的经验。