合肥商业地产两级分化 部分综合体人气“惨淡”-k8凯发天生赢家一触即发人生

    近年来，伴随城市经济快速发展，合肥的商业地产正在快车道上加速运行。现实的一面是综合体、写字楼乐此不疲地拔地而起，让很多人抱以“朝阳无限好”的乐观态度。另一面，在富丽堂皇的商场里，顾客稀稀散散、人迹罕至。一些人开始疑问“是否需要如此之多的商场？”、“这么多商业综合体如何存活？”。

 

    综合体定位趋同  高端业态遇冷

 

    周六下午3：00，在合肥黄山路某大型商场化妆品柜台，阮女士无精打采地把玩手机。周末，很多人在朋友或家人陪同下，在商场逛街、购物和品尝美食。这时也是各大商场人气最为火爆的时候。

 

    如往常一样，阮女士依旧很少看见客人。相对周边来说，阮女士所在的商场定位较高端，里面不乏有古驰、香奈儿等奢侈品门店。

 

    “周末情况稍微好点，偶尔会来几个客人，大部分时间都在坐着发呆或者忙自己的事。”阮女士说道。

 

    这样无聊的生活不仅出现在阮女士身上，也让这座商场的存在颇为尴尬。

 

    这一区域聚集了大唐国际、港汇广场、西环中心广场和华地香颂道等多个城市综合体。然而，只有大唐国际下面的乐购具有数得上的人气。

 

    家住在信旺华府俊苑的戴女士常常在乐购购物。虽然与百大仅一街之隔，然而，二者的人气呈现冰火两重天。与百大不同，乐购进驻的品牌多为中低端的快销时尚，如快鱼、摩奥等。“百大虽然有很多奢侈品品牌，但是进去的人很少，相反，大家都挤在乐购里。”

 

    此前，一些定位较为高端的商场同样在合肥遭遇“滑铁卢”。位于政务区的天鹅湖万达广场2013年开业，目前很多门店尚未入驻。除了光鲜透亮的地板、大气堂皇的挑高外，这家开业不久的商场给人印象最为深刻的是众多知名餐饮美食的入驻，而这些地方也是整座商场人气最多的场所。

 

    虽然位于第三层，很多人仍然乐此不疲。然而，位于第二层的高端服装、家居卖场，却丝毫没能沾到楼上的“光”。“据说，一到星期天，这里几乎是一座空城。”一位在此附近上班的赵女士说道。

 

    以天鹅湖为中心，直径不到1公里的地方聚集了新地中心、万达广场，南边银泰百货即将开业，加上华润万象城以及和政务区交界的大唐国际购物中心。“我个人觉得一个小小的政务区就有这么多的商业综合体是不是多了点，我看到很多商场的人气也比较惨淡，根本没有多少人。”一位在政务居住6年的市民王女士不解。

 

    据悉，到2014年底，合肥大型购物中心至少有55家，每家购物中心纯商业面积在10万平米以上，加上社区超市、传统百货商场，总商业面积将超过1500万平米，而合肥城区人口届时约在400万左右，也就是说人均商业面积近4个平米。

 

    一般来说，国际上通用的发达国家商业人均面积的警戒线是是在人均1.2平米，目前香港的人均商业面积也只有三点几平米，上海是2.9平米。合肥的商业地产被认为“饱和”。

 

    商业地产不断上马 销售陷“寒冬”

 

    与王女士一样，很多投资客对一些人气不那么聚集的区域潜力仍存犹豫。在去年举行的合肥商业规划发展论坛上，中环城商业运营管理公司总经理邹建平分析：“从规划角度来讲，怎么样满足既要让开发商商业能够生存下去，又要让商家我在你商业开了店能够挣到钱，人口能不能支撑商业，消费能不能支撑，大家都在引进高端奢侈品，能不能容纳，这些都是要考虑的问题”。

 

    然而自2012年伊始，仅高新区，即将有台湾太平洋集团、重庆砂之船集团、北京华纺地产、浙江祥源集团、海亮地产、合肥百大集团和合肥乐富强等企业拓荒区域商业。

 

    一些业内人士表示出了担忧。“合肥的人均收入不高，购买力有限，大规模引入商业地产和高端物业不可行。”对此，业内有人士认为，盲目的贪大求全，其结果只能是“败走合肥。”

 

    据业内人士透露，目前位于黄潜望板块的许多商业项目的销售情况并不可观。某商业地产为了扭转局面，不得不将原来的写字楼项目改造为公寓出售。

 

    对此，飙马(中国)商业地产顾问机构的总裁何其琛认为，解决合肥商业地产的饱和需要合理规划。“大型的商业项目要依托城市的辐射能力，如果城市能力达不到这种水平，或将面临困境。像目前的五里庙、十里庙、撮镇几个方向的大型商业地产项目已经出现了商业地产过剩的苗头。”

 

    未来，商业地产何去何从？

 

    在商业规划高峰论坛上，不少人也对合肥目前的商业地产开发表示出隐忧。安徽金大地商业管理有限公司总经理王辉认为：“商业的变化变的太快了，让我们有点害怕。外行的人很乐观、内行人很担忧。现在你没有商业的东西就拿不到很好的地产，有商业的东西就能拿到便宜的地块。”但是，业内有人士认为，一些从住宅转过来的开发商在建设商业地产时，“大部分沿袭着住宅地产的开发思路，出现了商业地产盲目扩建的现象。”

 

    对此，何其琛认为，“未来合肥商业地产开发应与城市经济发展规律相符。要想健康走下去需要合理布局，调整商业地产结构，按照发展的中心区、交汇区和一些社区，开发不同层级的商业地产项目。此外，在特色商圈和辐射商圈，开发具有专业能力的辐射市场或者商贸物流城，多种产品类型一起步入市场，而不能以单一的盲目重复和复制别人的经营模式和开发模式。”