园区工业地产的产业导入模式-k8凯发天生赢家一触即发人生
一、工业地产的产业分类与产业导入
工业园区开模式是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，工业园区开发模式同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。各类i业园区作为本地区国内外经济的交汇点是我国价值链中俱备良好的辐射、示范和带动作用的重要
环节是促进区域经济发展的强有力的推动器。
产业园区和园区的工业地产作为产业发展的空间载体，肩负重要的产业职能，承担着推动战略性新兴产业发展，促进城市化、工业化等多重使命，在促进我国区域经济和地方经济的发展中起着十分重要的作用。在我国产业不断转型升级的大背景下，产业园区发挥着重要的平台作用，一方面促进了政府的招商引资和对外开放，另一方面加快了产业聚集和高新技术的孵化与应用。随着产业园区在全国各地落地生根，园区产业导入暴露出越来越多的问题，这些问题已成为限制园区产业发展的主要阻碍。
工业地产和产业地产的属性是从区分土地属性上来界定的。最初的依据为国标《城市用地分类与规划建设用地标准gb50137-2011》中有关工业用地分类来区分。分类代码为m，industrail,manufacturing，工业用地。再往下分类为m1一类工业用地，m2二类工业用地，m3三类工业用地。
关于园区工业地产的产业分类，国家层面根据“十三五”国家战略性新兴产业发展目标，对产业进行了根据时代性的细分，《2018战略性新兴产业分类》将新兴产业分为九大类，各省市按此大的分类进行引入产业的选择。《城市用地分类与规划建设用地标准》gb137-90 中规定：一类工业用地：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。二类工业用地：对居住和公共设施等环境有一定干乱和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业制革工业、建材工业等用地。
一般目前针对用地属性和产业分类，各开发企业还是比较偏好于m1类用地的开发。随着国家经济结构的调整以及面临的经济的发展趋势，国家层面对新兴产业的发展趋势，在“大众创新，万众创业”思想的指导下，开始对工业地产的开发给予了新的方向，以及出台了更加严格的控制性指标。同时过往的开发项目也出现了以工业地产拿地，但开发的结果却是类住宅地产，没有将工业地产的属性给予发挥，因此地市也根据相应的发展情况给予了新的规范要求。
传统的招商引资多指通过政策招商、土地招商等方式，吸引企业落户投资，但政策招商、土地招商存在明显的不可持续性或可行性不足的问题。政策招商主要通过免租办公用房、免租厂房、税收返还等手段，但存在政策扶持期限一到企业可能向外转移的可能性。而资本招商则是指政府通过预算安排，以单独出资或与社会资本共同出资设立引导基金，采用股权投资等市场化方式，引导各类社会资本投向经济社会发展的重点领域和薄弱环节。
通俗地说，资本招商就是政府通过地方出资平台进行直接投资或者通过合作设立基金的方式投资拟招商引进的项目，以解决招商引资项目的资金诉求。作为回报，融资主体将公司总部或者主要业务落户当地，从而实现企业发展和地方产业升级的双赢结果。其实质是将股权投资（风险投资）的思维导入产业，以投行的方式培育产业。
政策招商中采用免租办公、免租厂房的招商方式存在竞争力不足的问题，导致地方对优质项目的吸引力不足。
土地招商存在土地交易，需要按规定程序完成招拍挂。交易完成后，土地使用权转移，虽然政府可通过监管协议约束摘牌企业投资强度和经济指标的贡献，但也存在监管期结束后企业业绩下滑严重的问题。土地是一种稀缺资源，地方政府尤其是经济较为发达地区的土地供应非常紧张，土地招商不可能成为各地政府“长治久安”的经常性招商手段。政府的导向对于m0及m1a用地的方向是明确的，就是要进行新兴产业的引入和集聚，规避项目走到类住宅地产的老路，要重点引入高新企业，调整地方的产业机构，拉动地方的经济走向健康的发展，如果没有这些方面的思想准备，让抱着做住宅地产的想法，项目一定会走到非常尴尬的地步。
园区经济的发展离不开主导产业，主导产业在产业发展中起到引领的作用，具体而言，优势主导产业通过聚集上下游产业，形成全产业链，发挥产业的集聚效应。因此，主导产业的选择对园区经济发展和产业结构升级优化至关重要。目前，关于主导产业的定义，学术界尚未有统一定论，且现有的研究成果多偏重于主导产业的基准选择方面。一般来说，主导产业需要具备以下四个基本条件：第一、产品市场需求较强；第二、高技术性和高附加值；第三、具有较强的产业链带动效应和经济推动效应；第四、代表了该行业未来的发展方向。
有学者从高新区主导产业，提出了选择产业导入的五大原则，即即技术先进性原则、区域优势最显原则、产业关联最大原则、生态环境与可持续发展原则以及社会经济效益最佳原则。在国际上，chung-jenchena的研究成果表明，对于台湾地区的高新技术开发区而言，主导产业7条评价基准中，最重要的评价基准是产品的市场潜力。主导产业的选择应满足以下三个基准：即增长后劲最大化基准、收入弹性基准和生产协调最佳基准，并以杭州经济技术开发区为例进行了案例研究。
国外有学者通过数学方法建立了主导产业选择模型，该数学模型的建立可以有效解决主导产业选择方法上存在的可操作性不强、主观性等问题，提高了主导产业选择的科学性，极大提升了模型的应用价值。关于园区主导产业选择的相关研究成果已经较为丰富。实际上，园区主导产业的选择是园区产业导入的关键，关系到产业园区未来的发展方向。
二、园区工业地产产业导入存在的问题
园区工业地产的开发目前仍然处于传统的阶段，主体企业引导模式一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的主体企业利益价值;工业地产商模式，工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行工业地产项目的道路、绿化等基础设施建设乃至仓库、厂房、研发等房产项目的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行工业地产项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的工业地产开利润；综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、工业地产商模式和主体企业引导模式进行混合运用的工业地产开发模式。
1、传统招商模式效率低下
传统招商模式通常由政府主导，由于体制的原因，政府坐地招商、政策招商模式存在较多弊病，如招商流程复杂、模式单一、效率低下等。相对于专业中介机构市场化招商模式而言，传统政府招商模式已逐渐不适应现在的产业招商环境，因此，招商模式也应与时俱进，与专业中介合作招商是大势所趋。
2、产业定位不合理、不明确
当前，由于产业园区对促进地区经济发展的贡献显著，出于尽快完成政府招商引资、吸引企业入驻的目的，多数地方政府急于征地拆迁、建园区、上项目，园区发展缺乏长远规划性考虑，产业导入一味追求多而全，产业整体定位既不专也不精，甚至出现了很多产业园区发展同质化的现象。产业特色不鲜明，主导产业不明确，产业聚焦特点不明显，“拼盘式”引进项目问题较为突出，产业定位不考虑区位、资源、环境、经济等地区因素，脱离地方发展实际，这些问题会严重影响产业园区的整体形象，不利于产业园区可持续发展。
3、产业配套基础设施及服务不完善
部分产业园区配套基础设施缺乏，产业导入后的服务工作不到位，硬环境与软件都需要进一步完善。随着产业园区的逐渐增多，地方财力有限无法负担园区大量基础设施建设的资金缺口，导致部分园区产业配套基础设施与园区发展之间的矛盾越来越突出，园区信息化建设也较为落后，一定程度上影响了企业落地的积极性。另一方面，产业引进后，园区产业服务体系跟不上也会直接影响落地投产企业的运营生产，因此，建立多层次、有特色的服务体系，搭建官产学研服务平台，真正让入园企业引进来、扎下根、活得好，是产业园区保持长久竞争力的关键。
4、导入产业链条不完整、产业集聚效应不明显
部分产业园区引进产业之间关联性不强甚至没有关联性，有项目无产业的问题突出。产业链条的缺失导致园区企业成片不成链，无法发挥全产业链合作优势，上下游企业间的协同和配合机制也无从建立，产业集聚效应不明显，最终导致园区产业呈现“产业孤岛”的状态。
三、对标世界一流园区工业地产的产业导入模式
通过对标美国硅谷、台湾新竹、印度班加罗尔等世界一流园区工业地产，我们认为，国内外园区工业地产有四方面的经验值得借鉴。
（一）加快风险投资发展，拓宽高技术企业融资渠道
风险投资是高科技企业发展的“助推器”，它对硅谷、新竹、班加罗尔等园区的高技术企业和产业的高速发展充分发挥了引擎和促进作用。硅谷很多高科技企业巨头 都曾受惠于风险投资，比如苹果电脑公司，sun微系统公司、微软公司、lotus等。硅谷的风险投资来源于富有个人、大企业、传统金融机构、养老金、国外 投资者、保险公司、各种基金和政府投资等多种渠道，风险投资来源渠道广。美国政府一直致力于风险投资主体多元化建设，出台了一系列鼓励对科技型小企业的长期风险投资的优惠政策。台湾《风险资本条例》规定，风险投资机构营业所得税最高税率为20%，并退税20%；投资岛外并引进技术的风险投资公司，可享有 1－4年的免税奖励。这些优惠政策直接刺激了社会风险投资供给规模。
（二）发挥政府采购的市场拉动作用和技术促进作用
“需求拉动”是高科技产业化的根本动力，通过政府采购为高科技产业化开辟初期市场，对于促进高科技产业的发展是十分必要的。美国政府颁布“美国产品采购法”，通过政府采购，促进了自主创新产品的研发和产业化，硅谷作为美国电子计算机和导弹、宇航设备的重要生产基地，其迅速崛起是与美国的政府购买所形成的 电子产品、导弹产品、计算机产品等的需求密不可分。印度班加罗尔出台了“强制性的政府购置国产it产品”的政策，对班加罗尔it产业的发展起了很大的促进作用。
（三）形成完善的产学研体系，推动科研成果的产业化
作为知识创新源头的大学和科研机构与作为技术创新主体的企业间的高度结合，是园区工业地产保持创新活力、实现持续发展的重要保障。美国硅谷、台湾新竹等高科 技园区一般都布局在高校密集区，各园区非常注重区域经济与大学等研究机构的互动发展，例如，为了加强大学与高科技企业以及政府部门的广泛联系，斯坦福大学 制定了允许教师兼职等一系列政策。这些政策的实施，一方面大大提高了高科技人员的积极性，推动了科技成果的转化，另一方面还保持了这些创业者与学校的联系，这种创业过程对教师和科研人员来讲，也是一个知识更新的过程，有利于他们的教学和科研工作。
（四）注重培育园区的中小企业集群
集群是一个地区长期竞争优势的重要来源。集群中的企业不仅能够获得范围经济收益，能更方便地获得专业化的要素，而且集群内企业间的竞争将促进企业创新活动的开展，技术溢出也为企业创新提供强大的支撑。
硅谷创新发展的动力在很大程度上来自于中小企业的集群发展。硅谷80%以上的企业都是小企业，形成了小企业的集群。20世纪80年代，硅谷约有3000家 电子公司，员工人数超过1000名的公司只占2%，85%的公司的员工少于50名。20世纪90年代以来，硅谷企业的雇员平均也只有350人。与大企业相 比，小企业具有较高的适应迅速变化的市场需求的能力。硅谷的成功离不开成千上万的小公司，这些小公司在其存在和发展的过程中相互影响，有的达成合约，有的 结成联盟，在竞争与合作中共同推动了硅谷的创新，使硅谷获得了持续的竞争优势。硅谷、中关村科技园区属于综合性科技园区，涉及的产业领域较广泛，产业结构呈现多元化特征。新竹、班加罗尔两个科技园区则主要专注于某一产业或某几个产业 的发展，主导产业非常突出，新竹科技园区主导产业是以集成电路为核心的电子信息制造业，班加罗尔则主要以软件业为主导。
除了从标准和模式上对世界一流园区工业地产进行刻画和探讨。一个更加重要，也更被科技园区主政者关心的问题是：如何才能加快建成世界一流园区工业地产？要回答这个问题，首先要找出是哪些关键因素和变量，决定了园区工业地产的发展绩效？这些关键因素和变量，自然就是建设世界一流园区工业地产的切入点和抓手。
首先，园区工业地产内的主体和要素的质量，一定是决定园区工业地产发展绩效的关键因素。一流的要素不一定能造就一流的园区，但一流的园区一定是由一流的要素聚集而成的。如果把合肥的中国科学技术大学换成某某职业技术学院，想必就不会有科大讯飞，也不会有全球领先的量子通讯产业。合肥高新区也就很难成为世界一流园区工业地产试点园区。所以，吸引一流人才、一流科研机构、一流企业聚集，对于加快建成世界一流园区工业地产，是最直接，也最快见效的办法。然而，好东西数量有限，大家也都在抢。靠外引一流实现一流，对于绝大多数园区工业地产而言，不仅实现成本过高，也难以持续。
抛开构成主体和要素的质量差异，决定园区工业地产发展绩效的另一个重要因素，是发挥连接、整合和促进这些主体和要素作用的机制，即园区工业地产内部生态的构造和运行机制。在这些运行机制中，有三个机制最为关键。同样资源禀赋的园区，经过多年发展，在科技创新和科技产业发展绩效上大相径庭，往往是在这三个机制的构建和运行水平上形成了差距。
这三个机制包括：
第一，资本（向研发）的再投入机制。
关于科研与产业的关系，有一个通俗的说法，那就是科研就是把钱变成技术，而产业就是把技术变成钱。科技园区内部存在资本到技术，技术再到资本的循环，即资本（向研发）的再投入机制。这种机制有两种实现模式：一种是企业保持一定强度的研发投入，本质上是研发创造的商业价值再投入研发；一种是政府的财政收入保持一定比例的科技财政支出，本质上是用区域经济发展的资本积累再投入形成创新资本。
考虑科研和产业化的周期，科研投入和基础设施建设一样，要适度超前。如果科技园区内的企业都能像华为那样每年拿出15%的收入做研发，哪怕缺少清晰的产业化前景，只为圈养科学家、储备技术，政府也能保持高比例的稳定的财政科技投入，创新发展也会进入一种自增进式的正循环。产学研的互动机制。前面提到，建立大学与产业的共生关系，是硅谷首创。自硅谷之后，强调大学的“第三使命”，以及建立产业技术研究机构，深化产学研的制度联系，就成为谋求高科技产业发展国家和地区的共通选择。
第二、产学研的互动机制不仅是指学研界的技术成果向产业界流动，也包含产业界的情报、资金和人才向科研界流动。
这种互动一定是双向的。这样才会形成共生关系，形成另一个自增进的循环。我国现在的政策重点是加大科学家激励，促进科技成果转化，却忽视了另一种产业向科研的流动。这或许是我国现在科技创新体系效率不高背后一个重要的原因。
第三、大企业与小企业的共生机制。现代高科技产业与传统产业相比，在企业与企业的关系上有显著的不同。传统产业之间，企业之间只是基于产品交付的买卖关系，而现代高科技产业，尤其是复杂系统集成产品，为了保持最高的创新效率，产业链上的大企业会深度参与其它企业的创新过程，从而形成基于创新的共生关系（苹果公司的工程师会进入富士康的现场）。
从园区所处产业价值环节和在全球产业分工中的地位来看，硅谷以研发和高端制造为主；新竹、班加罗尔不断向高端价值环节发展，它们借助全球化的力量，从为跨 国该公司代工到依靠提升创新能力实现产业升级；中关村主要从事研发、服务环节，产业技术水平处于国内领先地位，但与世界一流园区相比还有较大差距。
可以看出，园区是一种有风险的政策工具，目前园区开发很难脱离土地财政和房地产驱动的模式，但旧模式的局限性已经越来越显著，如果不能实现有效的制度创新，园区可能面临被淘汰的命运。科创产业园区成功的关键是园区持续升级，走内源式增长和创新驱动之路。曾经依靠外源式增长的加工区，经过20-30年的持续制度创新，会形成创新型的产业社区。世界第一个出口加工区——爱尔兰香农出口加工区，以及炸响“改革开放第一炮”的深圳蛇口工业区就是这样变身的。园区的内源性增长来自官产学研等行为主体的协同作用，为此，需要创造鼓励技术知识自由交流、根植于地方社会文化的制度环境。
在国内一些转型中的科技创新园区，已经在运营模式有所转变，比如张江高科，随着“张江科技园”向“张江科技城”的转变，张江正在由单一的园区开发运营向“三商”战略转型（“三商”即园区开发与运营商、园区产业投资商、园区集成服务商），目前园区开发与运营、产业投资、集成服务三大业务板块格局已经初具规模，转型之后主要收入来源除了房地产销售及租赁收入，还包括股权投资等收益。新的运营模式使得土地实现三次增值：第一次增值是开发商以土地或房地产投资作价入股具有成长潜力的高科技公司；第二次增值是投资企业引入战略投资者时，高溢价出让所投资高科技项目的部分股权；第三次增值是推动所投资的项目上市或出售股权，将所持有的股权变现。
四、佛山（云浮）雷区工业地产的产业导入典型案例分析
工业地产开发前对于拟引入的行业需要进行详细的调研，根据意向进驻的行业特点规划工业地产的工业布局。个工业地产项目的成功运作需要诸多因素的协调配合，除了土地价格外,还有交通条件、原料及劳动力易获得性、物流畅通、政策鼓励、税收优惠、产业链配套、金融支持等因素。积累或弓|进工业地产运营知识，在i业地产运营人才紧缺的前提下尤其必要。总而言之，工业地产开发模式有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式以及综合运作模式，工业地产开发需要注意根据意向进驻的行业特点规划工业地产的工业布局。
佛山（云浮）产业转移工业园作为佛山、云浮两市联手共建的深度合作示范产业园区，承担着促进云浮市振兴发展的重要使命。佛山、云浮两市结对帮扶以来，突出产业合作共建主抓手，紧跟新一轮科技和产业变革方向与步伐，充分依托对口帮扶和产业共建合作平台，前瞻性创新推进氢能全产业链协同布局发展，率先构筑起领跑全国的氢能源产业体系和集群。
作为省级示范性产业转移工业园，佛山（云浮）产业转移工业园的园区建设和产业发展均取得了较好的经济效益和社会效益，为广东省乃至全国产业转移工业园提供了可复制可推广的经验和借鉴，主要体现在以下几个方面：
（1）园区开发运营模式方面：
采取政府与社会资本合作模式（ppp模式），与建筑央企中国中铁合作，由社会资本方主导园区开发建设。
2016年9月22日，中国中铁与佛山对口帮扶云浮指挥部签订53平方公里园区战略合作协议，明确以“政府引导、企业主导、市场化运作”为指导思想，由中国中铁控股，与政府平台公司按ppp模式成立合资公司，着力打造新常态下以氢能为主导产业的园区，目前园区已经正式运营，且受到多方的关注。
中铁建投发挥城市运营商的专业优势，在佛山对口帮扶指挥部和园区管委会的主导下，联合北京正略钧策咨询公司、中铁城市规划院、中铁咨询院、中铁港航局、中铁四局等单位具有投融资、法律、土地、财税、成本、规划、设计、房地产开发等专业的30多人，组成佛山云浮生态环保产业国际合作区研究团队，在云浮市集中办公，专门研究园区整体开发问题。
（2）主导产业选择方面：
经过项目组详细的产业政策研究、产业机会筛选、园区资源能力分析以及专家研讨，园区初步确定了以氢能为主体，以新能源汽车产业、节能环保产业、生物产业、智能制造产业为主导产业，实施一二三产业联动的产业发展形式。
氢能源产业是本园区核心主导产业，是国家战略性新兴产业，市场前景巨大。园区从制氢、加氢、输氢、氢能源电池、氢能源汽车等全产业链着手打造国家级氢能源产业基地。本ppp项目包含的氢能科技企业孵化器及氢能厂房供电等配套工程，拉开了园区先导产业氢能产业产学研和企业孵化的序幕，随后迅速建成氢能产业两大生产平台：
一、是9ssl生产线正式投产。国鸿公司与巴拉德签署技术转让协议，引进最新一代fc-9ssl燃料电池技术转让以及生产线项目，引进全球最先进的全套成熟燃料电池技术并实现产业化，同时确保技术的同步更新升级。
二、是飞驰客车整体搬迁至云浮，用不到一年的时间建成总投资8亿元的生产基地，将具有40多年历史的大中型客车改装类生产企业飞驰客车整体搬迁至云浮，同时建成目前国内最大的年产5000辆氢能汽车整车柔性化生产车间。
经过开发建设，在园区形成了广东国鸿科技有限公司、云浮飞驰新能源汽车公司等为代表的龙头企业产业集群，具有国内氢能产业领先的核心竞争力、集成优势和行业影响力。园区有关项目陆续投产，待全部投产后，预计总产值将超过100亿元。
（3）产业配套基础设施及服务平台搭建方面：
战略联合两大央企稳步推进加氢站基础设施建设，深度参与广东省加氢基础设施网络建设，为氢能汽车产业发展提供强大支撑；组建资本平台与资源平台，为入园企业提供优质的产业服务。
产业配套基础设施：
一、是与神华集团签订氢能源产业发展战略合作框架协议，双方共同合作开展加氢基础设施规划布点和投资建设，通过联合组建或参股相关的生产经营实体企业，完善加氢一体化基础设施建设，开展燃料电池车辆运营试点；二、是与中广核集团合作开展加氢站建设，引进中广核集团深度参与佛山云浮加氢基础设施网络的规划投资和建设运营。
产业服务平台搭建：
中国中铁以园区为载体，整合中铁内外部资源，组建由中铁资本、中铁信托、中铁基金、中铁财务、银行、银团组等组成的资本平台；组建由产业咨询、投资顾问、产业研判机构、企业、研究机构、运营服务机构等组成的资源平台。
科研服务平台方面：
园区成立了佛山（云浮）氢能产业及新材料发展研究院，该研究院是产业园、佛山科技学院以及国鸿公司共建的氢燃料电池技术产、学、研、政合作平台，被广东省政府认定为云浮市首家省级新型研发机构；同时，与国家标准化研究院合作建立云浮（佛山）氢能与燃料电池标准化检测中心，该中心是从事氢能与燃料电池产品质量控制、以标准化驱动氢能与燃料电池产业规范发展的第三方服务平台。
资本服务平台方面：
园区成立了云浮市佛云新能源交通投资发展有限公司，通过建立tc运营管理平台公司总部及在各地设立tc子公司，积极探索tc公交运营、金融租赁等模式，促进氢能源汽车产业发展及推广应用。
同时组建金融运营平台成功对接资本市场，与中国建设银行共建总额为16亿元的股权投资基金，设立总额为30亿元的氢能产业发展基金，着重引进上市企业资本共同投资合作推动产业向前发展，探索通过金融租赁模式等市场手段，推动氢能公交、物流车（叉车）、乘用车等的示范推广和市场培育。
五、园区工业地产资本导入模式的案例分析
1、合肥模式（直投模式）
合肥模式是以股权投资或风险投资的思维做工业地产的产业导入，以投行的方式做产业培育。通过成立市场化运作的产业投资基金，直接投资于拟招商引资的战略性产业。善于运用资本招商，先大手笔投资基金拉拢企业落户，后期再将投资所获股份脱手，翻倍获利，继续扩充投资基金，以一笔投资换一个产业。合肥建立了“引导性股权投资 社会化投资 天使投资 投资基金 基金管理”的多元化科技投融资体系，形成了创新资本生成能力。
在实践中，合肥坚持“以投带引”，依托合肥产投、合肥兴泰、合肥建投三大国资平台，联合中信、招商等头部投资机构共同设立近千亿元的产业基金群，围绕投资全链条打造“引进团队一国资引领一项目落地一股权退出一循环发展”闭环。合肥模式的经验与探索为全国各地高水平推进资本招商带来新思路。前期，审慎尽职调查，通过理性决策降低投资风险。合肥在决策前期会深入研判目标项目的经营、财务、法律关系等综合情况，明确产业刚需、市场规模、发展前景，评估投资可行性，在此基础上确定投资具体方向。
在此过程中，合肥注重政府部门内部协作，统筹发改、经信、科技、投促等多部门和产投、建投等投资平台联合成立产业领导小组，负责产业项目审核把关，重点产业、重大项目市领导牵头跟踪。与此同时，合肥重视借力外脑，聘请100余位企业家作为招商顾问，成立目标产业领域顶级专家数据库，对于体量大、技术先进、专业性强的项目，依托专业团队论证把脉。
通过审慎尽职调查和技术设计，能够最大程度确保决策理性，提高成功率、降低风险，这也成为合肥参与城市之间招商引资竞争的重要比较优势。中期，投资并引入上市公司募投项目，推动项目落地。产业投资方向确定后，合肥摒弃了双方直接组建合资企业的传统招商引资方式，而是借用资本市场，由国资认购流动性较强的上市公司股权，上市公司拿到股权融资后再自行在合肥落地项目，从而避免政府投入固化和沉淀。
例如，2010年为支持京东方北京8代线项目建设，合肥融科斥资近20亿元参与京东方a定增；2014年4月合肥建翔斥资60亿元参与定增，均直接推动京东方8.5代线和10.5代线落地合肥，基板玻璃、偏光片、模组等产业链上下游其他企业也相继落户。2020年初，蔚来汽车与合肥市政府签订合作协议，获得70亿元股权融资。交易完成后，合肥合计持有蔚来中国24.1%的股份，蔚来持有75.9%的股份。按蔚来中国约占蔚来85%的股份计算，合肥该笔投资盈利超过1000亿元。
后期，拓展产业配套服务，完善国资退出机制。为推动落地产业项目真正“扎根”，合肥坚持全产业链招商，通过不断拓展产业链配套服务，形成产业集聚效应和上下游联动效应，打造产业发展生态圈。
例如，为解决家电、平板显示、电脑等支柱产业转型升级缺“芯”问题，合肥瞄准缺链补链关键环节，先后引进百亿级配套项目，形成涵盖设计、制造、封测、材料、设备环节的集成电路全产业链，年产值保持约20%的增长。在项目成熟运转后，合肥遵循“不谋求控股权，产业向好发展后及时退出，再投入到下一个项目”的基本路径，设计了完善的国资退出机制。例如京东方项目在完成8.5代线项目建设后，合肥国资通过二级市场减持完成投资退出，为新的投资积累资金，实现了良性循环。
合肥通过“国资领投”资本招商引资新模式，引入并培育了新型显示器件、半导体和新能源汽车等新兴产业，以此实现十年“换道超车”。2010一2021年，合肥gdp规模从2700亿元增至万亿元以上，全国排名升至第19位，被称为“最大黑马城市”。从京东方到兆易创新，再到蔚来汽车，合肥市政府实现了显示屏产业、半导体产业和新能源汽车产业等产业的快速发展，不仅带动了当地就业，也加速推进着产业的升级。
合肥的成功有其独特的一面：
资本招商取得成功的重点就是找准产业方向，尊重产业规律，通过国有资本引导社会资本和实施资本市场有序退出，国有资本实现保值增值后投向下一个产业，实现良性循环。传统的坐地招商，能够提供较好的营商环境、低价出让的地皮，在企业和金融机构之间帮忙牵线搭桥，让企业购地投资建厂；社会化招商，引进优秀的产业新城运营商，借产业新城运营商的信息灵活和品牌口碑为企业提供领包落户参考和风险保障。
合肥这种风险投资、资本化招商，选择好标的，以足以覆盖企业落户建厂成本的大手笔出钱，吸引企业落户，最后，政府通过二级市场将所获企业股权转让套现。从资金运作的角度看，合肥这种模式，完全可以实现资金的良性循环，值得很多政府基金借鉴。
2、南京浦口模式
2019年5月初，挪宝新能源集团与浦口开发区、金沙江资本签订协议，总投资10亿美元的挪宝能源中国控股总部和研发中心、总投资20亿元的挪宝能源地源热泵工程项目落户浦口开发区。作为全球最大的地源热泵系统合同能源管理商，挪宝能源一直是各地政府招商引资的“香饽饽”，而南京尚未开始集中供暖，挪宝能源为何不远千里选择落户浦口？
2016年初，开发区成立了3亿元规模的南京智子集成电路产业基金，该基金主要投资一些有潜力的初创期项目，投资的大部分项目也都落在了开发区，有力促进了集成电路产业的发展。这让浦口开发区意识到了资本对项目的巨大吸引力。考虑到政府基金规模有限，浦口开发区开始寻求和市场化、专业化的基金公司合作。
2019年1月，浦口开发区与金沙江资本签订合作协议。这是一家专注于投资高新技术初创企业的基金公司，投资产业方向包括半导体、新能源等。很快，金沙江资本就送来了一份“见面礼”——总投资120亿元的知豆新能源整车项目落户开发区。作为2019年全市首个落户的百亿元级内资项目，知豆的到来让双方都愈加肯定资本招商的未来。
相比税收、土地优惠等传统招商方式，资本对于公司的吸引力更大，可以帮助企业快速进入市场，而开发区务实的工作作风和办事的高效率也让人很欣赏。最终，公司决定将中国控股总部和研发中心以及地源热泵工程项目均落户开发区。除了金沙江资本，开发区还与和利资本合作，成立总规模30亿元的智芯基金，用于投资集成电路领域企业。与资本方的合作主要是通过成立产业基金来实现的。基金以有限合伙制（政府 基金管理人）的模式运行，园区出资一部分并为项目落地提供服务，资本方则负责基金日常运作，吸引民间资本、机构投资者、海外资本等社会资本参与其中。
基金改变了财政资金扶持方式，把优惠、补贴和减税等措施变为股权投资，提高了资金利用效率。园区为企业注入资金，持有其股权，企业壮大后，地方政府、企业、基金三方受益，这就是资本招商。不同于以往的坐地招商、领导带队走访，资本对于企业、项目的吸引力无疑是巨大的。
通过该方式，企业黏性比以往更大，被各项优惠政策吸引来的企业可能会对各地政策‘货比三家’，但却没有人对资本说‘不’。资本招商的优势显而易见。对于初创项目，资本不可或缺；对于成熟项目，优质资本可以为项目本身赋能，提升项目含金量，更有利于项目融资和产业资源整合。更重要的是政府压力变小了，只需提供平台，通过资本把最有实力的企业整合成产业链即可。
3、苏州模式（参股模式）
苏州模式又称参股模式、基金招商模式，指地方政府投资基金通过与合作机构共同设立子基金，吸引和聚集创业投资机构，带动当地产业发展。这种方式也是市场化母基金通常的运作方式，相对而言，参股模式的运作也更为市场化。2017年，苏州设立120亿元的苏州市创新产业发展引导基金，以“母基金 子基金”的方式，运用市场手段引进优秀的基金及管理团队，投资苏州市的新兴产业。
自成立以来，苏州市创新产业发展引导基金广泛接触契合苏州产业发展方向的优秀投资管理机构，投资苏州市新兴产业，以资本平台吸引全国优秀资源支持创新创业企业、发挥资本招商的作用。
2020年新年伊始，经国家发改委明确纳入全国战略性新兴产业集群发展名单的苏州市生物医药产业集群又迎来总投资208亿元、共计18个项目的开工建设。
其中，包括落户苏州工业园区的再鼎医药全球研发和生产总部。仅仅用了3年时间，再鼎医药就在美国纳斯达克成功上市，创造了我国药企赴美上市的最快纪录，因此被创投界视为“教科书”级的案例。这次再鼎医药将关键布局“落子”苏州，一只政府引导基金——苏州市创新产业发展引导基金（简称“苏州基金”），成为幕后“推手”。
截至2022年年底，苏州国有资本参与的基金共566支，规模合计约5500亿元，对苏州基金生态的形成起到了引领和带动作用。以基金为线，串起产业链，形成产业集群，构筑开放再出发的新优势。苏州，正凭借苏州基金等政府产业引导基金，推动产业与金融融合发展，开启“参股招商”“基金招商”“金融招商”的新模式。
苏州围绕做大做强苏州四大主导产业优势，发挥引导基金“资源黏合剂”作用，引导更多资金、项目、人才、技术、专业服务等资源赋能企业。全市财政投资基金直接和间接累计投资企业超1500家，被投企业中已有约60家成功在国内ip0,10家左右在海外上市。由此可见，苏州市的资本招商模式在引导和优化资源配置，落实重大发展战略和重大决策部署，加快促进经济结构调整与产业转型升级，加快提升创新发展能力等方面发挥了积极作用。
4、深圳模式（抄底纾困）
深圳目前基本形成以基础设施公共事业为主体、以金融及战略性新兴产业为两翼的“一体两翼”国有资本格局，通过纾困上市公司实现产业精准导入，并依托区域内优质园区载体不断拓展产业发展空间，建立全周期科技金融服务体系，推动落地企业提质升级，形成可供借鉴的“深圳模式”。
深圳开展资本招商注重把控投资时机，选择在大型企业陷入流动性危机或经营低谷的关键节点下注介入，进而通过议价实现抄底纾困，顺势导入产业项目。这一策略的内在逻辑为：在打造完整产业链、营造产业生态圈的战略日标下，即使个别落地项目暂时出现经营困难，也能为当地创造税收、就业和gdp，而且在借助各类基金组合投资后，能有效分散某个具体项目的投资风险，确保国资安全。
以战略投资荣耀和苏宁易购为例。在此之前，深圳国资体系内天音控股已获得苹果、三星、华为、小米、魅族等手机品牌代理权；麦捷科技客户包括中兴通讯、华为、联想、小米、长虹、康佳等企业；另外旗下还有供应链企业怡亚通，初步形成手机、家电和供应链网络，投资荣耀和苏宁易购有助于补足产业链、供应链薄弱环节，进一步强化协同效应，实现产业深耕。
“园区 创投”是深圳开展资本招商的独特模式：
以科技园区为依托拓展产业发展空间、强化产业承载力；以科技金融为纽带，通过前期租金、资金和技术入股等具体方式，为科技园区和新兴产业发展提供资金支持，同时分享产业发展红利。通过国资与创新型科技企业之间的合作机制，深圳控股一批中小微创新型科技企业，在生物产业、人工智能、文化创意等领域形成发展新优势。
据统计，目前深圳国资共建设运营了71个科技园区，建筑面积超过2500万平方米，为落户企业提供租金优惠，并通过“优先跟投权”（通常不超过5%），在创业团队孵化、成长、成熟过程中，适时开展股权投资。科技金融方面，深圳着力打造涵盖天使孵化、创业投资、融资担保、上市培育、并购重组等全生命周期的科技金融服务体系，通过混合所有制的“基金群”，有效撬动社会资本服务产业和城市发展，累计为超过6.7万家中小微企业，提供超过1万亿元的融资支持。
统计数据显示，1979—2020年，深圳市属国企总资产从1.6亿元到突破4.11万亿元，增长超2.5万倍；共拥有34家上市公司，全年实现营收7956亿元。按照最新目标，到2022年深圳市属国企的总资产将超4.5万亿元，净资产收益率保持全国前列。
5、 投行式产业导入的济南模式
济南在探索投行化招商模式中，提出了要在四个方面发力，即：“系统研究、专业评估、科学决策、持续服务”的投行化招商模式，以此促进招商引资系统化、精细化、科学化发展。在系统性研究上发力。借助专家智库力量，借鉴先进城市在金融创新、国资运作等领域的做法，打造符合济南市产业发展实际的投行化招商模式，积极引进投行化招商标杆项目。
在整合资源上发力。优化全市一盘棋的招商引资工作机制，加强政府投资基金、产业主管部门、国有企业、开发区和重点园区等不同层面政府内部资源的协调配合；遵循市场化原则，与外部专业机构建立合作机制，完善投行化招商双层网络。在建立机制上发力。借鉴投行的项目评判和决策机制，建立分级分类决策体系，加强风险管理，提升项目与城市发展的匹配性。通过做大政府投资基金“朋友圈”，加强与国资国企的合作，不断增强资本赋能实体经济的能力。
在打造专业队伍上发力。发挥市投资促进中心专业化招商平台作用，探索更加市场化的招商机制，进一步提升项目信息挖掘、服务和跟踪能力。加强政府内部团队与外部专业机构的交流沟通，开展投行化招商培训，培养“懂产业、懂资本、懂企业”的投行化招商队伍。近年来，随着招商方式的演进，金融理念、资本思维不断被运用到招商引资中，投行化招商就是顺应资本化招商趋势，运用投行化的优选法，将投行思维、投行工具、投行机制等充分运用于项目发现、谈判、评估、决策、服务、考评等招商引资全过程，更好引进域外优质经济资源的一种招商方式。
六、各地园区资本式产业导入模式是否可复制？
1、合肥模式和外部机遇密切相关
合肥资本招商模式得益于其在经济发展转型中“赌对了”数次标志性、战略性机会。
在2005年前，合肥抓住了中国科学技术大学迁校合肥的机会，获得了大量的科技人才，成为全国三大家电制造产业基地。2008年，合肥市果断拿出财政全年收入的三分之一投给了京东方。此笔投资成为合肥成功的关键一战，2017年底，京东方在合肥的投资总额便已超过1000亿元，合肥市政府在京东方的账面浮盈，最高时有100多亿元。这直接为合肥资本招商模式提供了长期动力之源资金保障，为其后续投资合肥长鑫、蔚来汽车等新兴龙头制造企业提供了巨额资金支持，从而带动整个产业链发展、形成多个千亿级产业集群。
与合肥的成功形成鲜明对比的地方政府资本招商失败案例不胜枚举。如2017年3月落户南京的拜腾，其建有占地1200亩的生产基地，投资金额达到110亿元，但近年拜腾陆续传出高管分裂、收购夏利资金不到位、欠薪等消息，前景越来越不乐观。2016年8月，乐视汽车与湖州市共同宣布投资200亿元，在湖州圈地4300亩，计划产能40万辆，但由于诸多原因而烂尾。
由此可见，合肥模式的成功离不开政府魄力、敏锐精准的投行思维，但一定程度上也存在一定的“天时”（宏观环境的造就）。因此，各地政府在资本招商过程中，还是需要秉持戒骄戒躁、审时度势的招商和投行理念，不可简单复制合肥模式。
2、苏、深模式和其产业基础高度相关
苏州和深圳的资本招商模式主要采用的还是政府引导基金参股方式，综合全国各地政府投资基金的实际运作情况来看，目前大部分的地方政府投资基金都采取参股子基金模式运作，但是实践成效明显不一。研究苏州模式和深圳模式发现，两地政府资本招商普遍聚焦“招什么”“怎么招”重点环节，充分发挥资本的媒介和枢纽作用，构建政府有为、市场有效的发展新模式，将行政主导下的单打独斗变为“政府引导、市场运作”的协同作战，持续放大经济效应。
苏州和深圳资本招商模式的成功更多依靠的是其相对扎实的产业基础，政府引导基金通过参股方式吸引子基金落户，诉求子基金以市场化的方式投资于本地企业，子基金因承诺一定金额的返投必然考虑当地产业基础情况。如果当地无优质标的可投，子基金的经济利益必然受到较大影响，也就降低了其落户意愿。苏、深模式在一定程度上与其深厚的产业基础高度相关。
七、园区工业地产产业导入的思路与对策
1、转变产业招商模式、推广政府与社会资本合作
应从传统政府主导的招商模式逐渐过渡到市场化招商，可委托专业招商中介，采取政府与社会资本合作模式招商。中介招商的好处在于能够发挥中介专业优势，节约政府的行政资源和招商成本，保证招商引资工作的连续性，提高招商效率，营造出一种自由、公平、公正、透明的良好招商环境。可从以下三个方面进行招商：一是资本招商，借助政府引导基金吸引产业落地；二是产业链招商，通过主导产业或行业顶尖研究院所吸引产业链上下游企业落地；三是大数据招商，通过产业数据精准分析并识别有需求的企业。
2、加强产业规划顶层设计、突出主导产业特色
统筹考虑园区产业发展实际，加强产业规划顶层设计，确定园区主导产业，全链条设计，产业配套基础设施与产业导入一体化实施。将产业导入目标定位为引进龙头企业，突出主导产业特色，发挥龙头企业作为主导产业的带动效应。顶层设计要贯穿产业发展全流程，通过产业导入、产业金融、产业服务、产业投资、产业运营等全产业流程创造产业价值，以龙头企业带动园区产业集群化发展，最终达到园区产业优势互补、降本增效、集聚效应显著增强的效果。
3、完善产业基础设施、构建产业服务平台
优化园区产业投资软、硬环境，为入园企业提供保姆式服务，能够有效降低园区的生产成本，提高企业的入驻意愿。可通过园区土地出让，申请财政配套资金、政府与社会资本合作等多种方式筹集建设资金，良好的基础设施环境是产业园区实现“筑巢引凤”的基础。产业导入以后还需做好相应的产业配合服务工作，规范园区管理，全程跟踪服务，优化企业投资软环境。搭建产业服务平台，创新官产学研模式，加强与高校、科研机构、科技创新平台的合作，为入园企业提供一个集投资、创新、孵化、研发、试验、生产于一体的产业服务支撑系统，提升企业科技成果转化效率。
4、全产业链导入、上下游产业联动
全产业链导入，通过主导龙头企业带动上下游产业链企业落地，形成产业集群，发挥产业集聚效应。强链与补链相结合，加强产业链整合，鼓励“补链”型企业入驻，修补现有产业链条薄弱环节，接通产业链的“断环”、“孤环”，同时注重产业链的延长与拓宽，将产业链环节向产业上游、下游延伸。打造完整的产业链条，促进劳动力、资本、技术等生产要素合理流动，发挥产业集聚效应，增强园区产业综合竞争力。
5、加大协同力度，从营商环境入手
1）加大工商、税务协同力度。
针对资本招商引入落户的企业，工商、税务在不违反法律法规的情形下，可开辟专门通道或实施专人负责，提高工商登记变更、税务相关事务咨询与沟通效率，真正让资本招商落户的企业感受到完善的营商环境。
2）制定配套优惠政策，提高落户企业的稳定性。
资本招商落户的企业均是经基金市场化遴选的优质项目，因此落地区可考虑制定统一的配套落户政策。资本招商解决了“引进来”的问题，但地方还需解决企业“留下来”的问题，以实现基金愿招商、可招商、能招商的目标。
6、探索员工长期激励机制
激发市场主体活力是构建新发展格局的重要基础和支撑，混合所有制改革是激发市场主体活力的重要手段。地方政府可积极探索混合所有制改革，条件成熟时可试行员工持股计划。同时，为充分发挥管理团队的积极性和主观能动性，亦可考虑设计员工跟投机制，即对资本招商投资项目，管理团队有权选择跟投，深度绑定员工尽职尽责义务。
7、适时推出回购式直投基金
当前，资本招商主要通过参股子基金方式，即苏州模式进行，子基金在开展市场化投资的同时尽最大努力推动其所投项目落户，在实现投资价值增值的同时也为产业投资基金带来回报，该种模式对于处于持续投入阶段的引导基金实现原始积累至关重要。在项目早期落户时投资，待项目发展步入正轨或快车道时由项目管理团队以固定回报式进行回购，从而实现对项目管理团队或创始股东的激励。回购式直投基金的设立将进一步扩大资本招商的能力，也为引入和培育代表未来科技发展方向的新兴力量带来更大的动力。
8、准确把握产业基础与宏观环境
资本招商的手段很多地方在用，但在操作的过程中要细分，招哪一类产业、处在什么发展阶段，不同产业、不同发展阶段，不同的阶段所承担的风险是不一样的。
例如，企业在规模扩张阶段，对政府基金的需求不太大，这个阶段容易获得社会资本投资，土地、劳动力等要素匹配对它更重要，包括营商环境等。哪些项目对政府资金需要比较大？就是那些成长有高度不确定性的、风险比较高的项目。
在这个阶段，社会资本因为看不准，不太敢投资。在这种情况下，政府基金用什么样的一种方式来投？关键用市场化的机制。做风投是需要专业化的，越是早期风险越高。早期的风投一定会有一些项目投资要亏掉。因此，建立一个市场化的风险投资机制，基金运营要和市场接轨，而且要容许一些项目亏，用赢的项目来补亏。
合肥、深圳、江苏在这方面属于“优等生”，建立了市场化的投资机制。政府资金作为种子基金领投，引导更多的社会资金进来，在运行模式上更多是用市场化的风投运作手段，给他们充分的激励，让他们去挑好的项目。当然，在这个过程中，政府可以对母基金以及政府领投的专业子基金提一些要求。比如说项目要符合产业规划，多少比例的营业额或者税收要放在本地，要争取企业总部落户等。
文章来源：原山原水文旅研究院
