写字楼单价欲破两万 合肥宝能城或现危机-k8凯发天生赢家一触即发人生

    “350米、400米、500米……“海拔”不断增高，越往上，建筑成本越高，这是所有超高层建筑必须面临的问题。”近日，随着合肥宝能城入驻滨湖，滨湖南部高楼更加“集中”，这对超高建筑后期的运营维护是严重的“考验”。甚至有建筑师表示，超过300米的高层建筑基本丧失了实用价值。滨湖南部，以宝能“摩天大楼”群为代表的超高层建筑，接下来将面临一系列的“高楼病”。

 

    挑战一：单价或达20000元/㎡谁买单？

 

    “摩天大楼”的高额成本在业内引人关注。

 

    “从建筑成本来开，500米的超高层（超高层建筑是指100米以上建筑，以下简称摩天大楼）每平米需要10000元左右。”省城某品牌房企李姓负责人说。

 

    “摩天大楼”的所耗成本为何“惊人”？

 

    业内专家分析，如果建筑过高，就对地基、建筑材料和建筑工艺等方面有特殊要求。由于“摩天大楼”的结构需要能承受巨大重量，必须抗风抗震，对消防设施要求也很高，而且“摩天大楼”有很多服务层，用于装设给水系统、中央空调系统、消防设备等，另外还必须设计若干避难层，以便火灾时短暂逃生。

 

    此外，作为“摩天大楼”的重要交通“大动脉”，电梯配备很多。这些电梯不仅增加设备费用，还占用大量建筑空间，增加了造价和管理成本。

 

    “像合肥宝能cbd这样的‘摩天楼’集群，必须要考虑抗震，随着抗震等级的增高，造价就要翻一倍。所以说，摩天大楼省下来的地皮钱，远不及增加的成本高。”上述房企李姓负责人透露。

 

    目前以写字楼集中最多的北一环与政务区来看，最好的写字楼的市场价格才卖到15000元/㎡。“如果合肥宝能城写字楼面世的话，价格可能要卖到20000元/㎡，这么高的价格，市场能认可吗？更重要的是，未来滨湖第三产业和人口的数量与需求，能否支撑起这些价格不菲又数量庞大的商业体。”某业内人士表示。

 

    面对滨湖庞大的商业地产“负荷”，飙马(中国)商业地产顾问机构的总裁何其琛建议，“大型的商业项目要依托城市的辐射能力，如果城市能力达不到这种水平，或将面临发展困境。未来合肥商业地产开发应与城市经济发展规律相符，寻求差异化发展。”

 

    房地产专家严跃进认为，二三线城市的摩天大楼，能否安全脱手，存在极大的疑问。

 

    专家也提醒投资者：与住宅地产相比，商业地产投资应该更加理性，投资者应该严格地计算投入和产出，否则容易陷入亏损的泥淖。目前，我国大量的商业地产开发已出现亏损和失败的案例，投资商业地产有风险，入市仍需谨慎。

 

    挑战二：超百亿维护费“钱包”是否充裕？

 

    从建设投资的角度来看，高度超过300米，“摩天大楼”就失去了因节约用地换来的经济价值。目前“摩天大楼”从拿地到项目建成，平均开发周期为五年以上，投资规模动辄数十亿或上百亿元，更让一些开发商难以企及，更何况后期运营管理成本。

 

    所以，与天“看齐”的大楼建成后，如何运营维护？这是合肥宝能必将面临的重大挑战。

 

    资料显示，通过对近百年来超高建筑的统计，高层建筑的运营支出非常巨大。以420.5米的上海金茂大厦为例，总投资50亿元，每天的管理维护费就高达100万元。

 

    “它（抽水马桶）的耗电量堪比一座城市，每次使用抽水马桶，都得把水抽吸至天上。”这是美国著名作家吉姆·克兰对“摩天大楼”的评价。

 

    按照英国degw在1999年公布的文件，若将建筑物的寿命定为65年，金茂大厦建设费用与维护费用之比约为1：3至1：4。金茂大厦每天的维护费以100万元人民币计，65年寿命约需237亿元，差不多为建设费用的4.5倍左右，这是个很庞大的数字，是任何建设者不得不考虑的问题。

 

    “所以，这些庞大的资金流，十分考验合肥宝能cbd的资金承受能力。”滨湖某综合体刘姓营销总监说。

 

    挑战三：“高楼病”潜伏需时刻警惕

 

    以合肥宝能cbd为代表的“摩天大楼”们，大楼的安全问题一直备受关注。

 

    专家指出，从技术角度而言，决定高层建筑安全性的有两个因素：抗炸(包含抗震)和抗火。

 

    对于地震给高楼带来的灾难，已无需多言，而超高层建筑消防灭火救援则是一个世界性难题。

 

    因超高层建筑的可燃物集中，火势蔓延快；烟囱效应明显，一座高度100米的超高层建筑在无阻挡的情况下，大火在30秒钟左右，就能沿竖向管井扩散到顶层，形成立体火灾，而人员分布广泛疏散困难。

 

    目前超高层建筑大多采用钢结构，在火灾发生之时，除消防专用电梯以外，一切客货电梯均须立即降到底层，不能使用，大量人流需通过楼梯疏散，层数愈高、人员愈多，所需的疏散时间也愈长。

 

    此外，一个不可忽视的问题还有地面沉降。过多“摩天大楼”使地面“不堪承受”，这也是超高层建筑备受争议的原因之一。

 

    迪拜哈利法塔，因楼体沉重已往地下陷入大约6厘米；上海陆家嘴金融区地面已平均下沉3厘米；som设计的金茂大厦附近下沉6.3厘米。

 

    而在滨湖，未来在以合肥宝能cbd为代表的“摩天大楼”们，是否做好了应对地面“不堪承受”的潜在风险？

 

    短评：作为“先入者”，滨湖世纪金源板块商业项目逐渐成熟。而如今，地铁一号线沿线，即将入市的利港银河广场、万科蓝山、佳源巴黎都市、中海滨湖公馆、淮矿东方蓝海、高速时代城等配备商业；其他板块的千城e世界、合肥金融港口、中翔商业中心、建业壹中心；加上滨湖南部齐聚的万达、恒大和宝能等，可以说目前滨湖商业地产产品正在“勃发”，此时的建设“热潮”也许意味着未来的“供给过剩”。

 

    在纷繁复杂的楼市，我们要敏锐地观察行业中可能存在的隐患，冷静并理性的反思，一个商业地产产品日趋“饱和”的区域，背后的原因到底是什么？

 

    盲目贪大求急，盲目追求面子，不顾自身实力，不尊重市场规律，“烂尾”不可避免。如何将风险降至最低，如何合理规划，值得每一位房地产利益参与者深入思考。