商业项目的“运营”，都在运营什么？-k8凯发天生赢家一触即发人生

在商业地产行业中，经常听到商业项目“运营”，无论是在会议论坛中，还是在研究报告中，亦或是在工作过程中，这个词的出现频率很高。目前商业地产行业企业的基本结构已然定型，发展已经从“开发”驱动逐渐转向“运营”驱动，各大开发商更注重存量资产的盘活和运营，更在乎每个项目的建设质量。这也就要求各个开发商要在商业项目的“运营”上大下功夫。但在我心里，关于运营的概念和执行的过程始终有点模糊。为此，研究后与诸位共同探讨。

从价值形态上来看，不动产属于金融产品，商业地产不动产也是如此。在商业地产的生命周期中，包含“融”、“投”、“建”、“管”、“退”这几个环节。商业地产项目的运营管理就是“管”的环节。

商业地产运营管理是以运用和管理商业物业为基础，整合各种商业资源、社会资源和技术资源，使商业不动产资产以及所承载的全部产业资产发挥出最大综合价值的经营管理活动。

商业地产项目运营涵盖了从前期筹备、开业直至日常管理维护的全过程，包括商户与顾客的服务与管理、现场管理、品牌的维护与策划管理、环境管理等。

1.招商与租赁管理：

ø根据市场定位和业态规划制定招商策略，确定目标租户类型、招商政策和优惠措施，吸引各类品牌租户入驻。

ø进行租赁合同谈判与合同签订，与潜在租户进行洽谈，签订租赁协议。

ø租金设定及调整等，确保租金按时收取，处理租金调整和违约问题。

2.市场营销与推广：制定并执行整体营销策略，包括活动策划、广告宣传、会员系统管理、线上线下推广等，以提升购物中心知名度和客流量。

ø品牌建设与形象塑造：制定并执行品牌宣传策略，提升项目的知名度和形象。

ø营销活动策划与执行：组织各类营销活动，如开业庆典、促销活动、主题展览等，吸引客流。

ø媒体关系管理：与媒体建立良好关系，进行公关活动和新闻发布。

3.运营管理与客户服务：提供优质的顾客服务，优化购物环境，确保设施设备良好运行，同时通过布局设计、店铺导引、休息区设置等提升顾客购物体验。

ø对商业项目区域的清洁卫生、绿化景观、安全秩序、设施设备维护保养等工作进行全面管理，包括设施维护、清洁卫生、安全保卫、能源管理等，确保商业项目的正常运行。

ø客户服务与关系维护：处理租户和顾客的投诉和需求，提供优质的客户服务，维持良好的租户和客户关系。

ø商户支持与培训：为商户提供经营指导和支持，包括销售技巧、客户服务、商品陈列等方面的培训。

4.财务管理与成本控制：包括租金收入管理、运营成本核算、预算制定与执行、财务报表分析以及合理有效控制各项经营开支。

ø财务管理：负责项目的预算编制、成本控制、收入和支出管理，以及财务报告的编制和分析。

ø成本控制：租金与物业管理费管理、能源消耗控制、人力资源成本优化、采购与供应链管理、营销与推广费用控制、设施更新改造成本考虑等等。

5.数据分析与决策支持：通过对销售数据、客流统计、消费者行为等数据分析，为经营决策提供依据，不断优化经营策略和资源配置。

ø数据分析与决策支持：收集和分析运营数据，如销售额、客流量、会员管理与消费行为分析、租金收益与租户表现、市场与竞争分析、线上平台与社交媒体数据分析、客户服务满意度调查、成本效益分析等，为决策提供依据。

6.租户关系管理：维护与租户的良好沟通，定期评估租户表现，协调租户间的关系，推动共同举办活动，提升整个购物中心的协同效应。

7.战略规划与优化：

ø业务规划：根据市场变化和项目发展需求，制定短期和长期的业务发展规划。

ø绩效评估与改进：定期评估运营效果，识别问题和机会，提出改进措施并实施优化。

8.合规与风险管理：制定应急预案，及时应对突发情况，如突发事件应急处置、安全保障、商业纠纷调解等，降低风险对购物中心的影响。

ø法律法规遵守：确保项目的运营符合相关法律法规要求，避免法律风险。

ø风险管理：识别和评估各种风险因素，制定相应的风险应对策略。

9.持续创新与发展：不断引入新的业态和服务模式，根据市场变化趋势和消费者需求调整经营策略，促进购物中心的可持续发展。

商业项目运营是一项涵盖商业规划、物业管理、市场营销、客户服务等多个领域的综合性工作。目标是通过有效的管理和运营策略，提高项目的经济效益和品牌价值，同时满足租户和顾客的需求，实现可持续的发展。

文章来源：抉与择